关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

广东省税务局


广东省税务违章处罚试行办法
广东省税务局


（1990年7月2日广东省人民政府批准）


第一条 为了严肃税收法纪，加强对税务违章案件的查处工作，根据《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》（以下简称《税收征管条例》）及其他有关税收法规定的规定，特制定本办法。
第二条 查处税务违章案件必须以事实为依据，以税收法律、法规为准绳，坚持自查从宽，被查从严，初犯从宽，屡犯从严，教育和处罚相结合的原则。
第三条 对逾期办理税务登记、注册登记和验证的，个体工商户每超一天罚款十元；企业每超一天罚款五十元。
第四条 对逾期办理税务变更登记、重新登记的，个体工商户每超一天罚款十五元；企业每超一天罚款七十五元。
第五条 办理纳税鉴定时，不如实申报经营方式、经营范围、应税项目的，个体工商户罚款五百元至一千五百元；企业罚款一千元至三千元。
第六条 未经税务机关批准，纳税人逾期报送纳税申报表的，个体工商户每超一天罚款二十元；企业每超一天罚款一百元。
第七条 有下列行为之一的，处以一千元至五千元的罚款：
（一）纳税单位未按照国家财务会计法规和税务机关的规定，建立、健全财务会计制度，完整保存帐簿、凭证、缴款书、完税证等纳税资料的；
（二）列入应建帐的个体工商户未经县级税务机关批准擅自不建帐或不完整保存进、销货票证、缴款书、完税证等纳税资料的；
（三）固定工商业户跨县（市）从事生产、经营、提供劳务，未持有主管税务机关填发的证明的。
第八条 有下列行为之一的，处以一百元至一千元的罚款：
（一）不顺号使用发票的；
（二）未经税务机关批准，拆本使用发票的；
（三）已填用发票存根不按规定期限保存的；
（四）未经省税务局特别许可携带空白发票跨县或市区填开使用的；
（五）给使用不合法凭证者付款的。
第九条 有下列行为之一的，处以五百元至二千元的罚款：
（一）不按规定设立发票分类、分户帐的；
（二）不按规定向税务机关报送发票印（购）、用、存报表的；
（三）用票单位解散、合并、转业、歇业、破产、更改单位名称，或因迁移营业地址而改变主管税务机关时，不按规定将《发票购用手折》和未填发的发票清理上缴原主管税务机关的；
（四）发票承印厂对多印、错印的发票不按规定手续销毁的。
第十条 有下列行为之一的，处以一千元至三千元的罚款：
（一）将销售商品原票（进货发票）转出的；
（二）以收费收据或收款收据代替发票使用的；
（三）发票填开金额超过发票最大限额的。
第十一条 有下列行为之一的，处以三千元至五千元的罚款：
（一）非法为他人代开发票的；
（二）非商业零售单位销售商品不开发票的；
（三）开立发票大头小尾或弄虚作假的；
（四）谎报遗失发票的；
（五）谎报作废发票的；
（六）非法买卖发票的；
（七）非法转让、借用发票的；
（八）私印发票（包括印制不套发票监制章，但具有发票的格式和用途的票据）的；
（九）伪造发票监制章的；
（十）伪造发票的；
（十一）发票承印厂不凭税务机关的印制发票通知书及所附的发票格式和批准印制的数量承印发票的；
（十二）炒买、炒卖假发票的。
构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第十二条 遗失发票的，每遗失一本处以一百元至一千元的罚款。承印发票的企业遗失发票监制章，每遗失一枚罚款一千元。
第十三条 对企业（包括国营企业、集体企业、联营企业、私营企业）偷税的处罚：
偷税金额在三十万元以下的（含本数，下同），处以所偷税款零点五至五倍的罚款；
偷税金额在三十万元以上的（不含本数，下同），处以所偷税款一至五倍的罚款。
第十四条 对个体工商户偷税的处罚：
偷税金额在六千元以下的，处以所偷税款零点五至五倍的罚款；
偷税金额在六千元以上的，处以所偷税款一至五倍的罚款。
第十五条 对抗税者处以所抗税款三至五倍的罚款；情节严重，态度恶劣的，还可加罚五万元以下的罚款。
第十六条 对违反发票管理规定牟利的，应没收其非法所得。
第十七条 在同一税务违章案件中，纳税人有多种税务违章行为，其性质同属《税收征管条例》第三十六条所列违章行为之一的，处罚金额之和不得超过五千元。
第十八条 除本办法规定者外，对有违反征管法律、法规或发票管理规定的其他行为的，税务机关可根据《税收征管条例》第三十七、三十八条，或《全国发票管理暂行办法》第十七条有关规定处理。情节严重，达到人民检察院直接受理的经济检察案件立案标准的，可先由税务机关补
税罚款，然后按最高人民检察院、财政部《关于进一步搞好查处偷税、抗税案件工作的联合通知》规定移送司法机关追究刑事责任。
第十九条 被处罚的单位或个人对处罚决定不服的，必须先执行税务机关的处罚决定，然后在十日内向上级税务机关申请复议，上级税务机关应当在接到申诉人的申请之日起三十日内作出答复。申诉人对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起三十日内向人民法院起诉。
第二十条 中外合资、合作经营企业、外资企业不适用本试行办法。
第二十一条 本试行办法自1990年9月1日起执行。



1990年7月23日