福建省福州市人民政府


福州市国有土地使用权出让转让收费暂行办法
福州市人民政府



第一条 为了促进我市城镇国有土地使用制度改革，合理开发、利用土地资源，加强土地管理，根据《中华人民共和国土地使用权出让和转让暂行条例》，制定本办法。
第二条 土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让可以采用下列方式：协议、招标、拍卖。
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与。
第三条 土地使用权出让时，应向土地使用者收取出让金，出让金根据土地等级、用途、容积率、使用年限确定。出让金由城市基础设施配套费、地段差价、征地费（含拆迁安置费、征地补偿费）构成。
第四条 以协议方式出让土地使用权的，当容积率小于或等于2．5，商业用地使用年限为40年，住宅用地使用年限为70年，工业用地使用年限为50年时，出让金标准见附件一。以招标拍卖方式出让土地使用权的，出让金底价可参照附件一确定。
当容积率大于2．5，各类用地使用年限大于或小于附件一规定年限时，出让金应作相应调整，计算办法见附件二。
第五条 原行政划拨取得土地使权的单位和个人，其土地使用权进行转让或出租、抵押，必须与市土地管理局签订土地使用权出让合同，补交出让金。其补交出让金由城市基础设施配套费和地段差价构成（即不含征地费），其标准见附件三。
第六条 经有偿取得土地使用权的土地允许转让，转让时收取土地增值费。土地增值费根据土地增值幅度，按土地增值额的比例收取，其标准见附件四。
土地增值额为土地使用权转让时评估价格减去转让人应收回成本后的余额。转让人应收回成本包括：其受让时核定的土地使用权价款、地面建筑物（包括基础设施）折旧残值以及土地投资贷款利息等。
土地增值幅度为增值额与原受让时核定的土地使用权价款之比。
经有偿出让作为房地产开发的土地，其地面物及附着物全部按规定建成后，首次转让可不收取增值费。
第七条 土地等级划分见附件五。
第八条 相同地段根据商业繁华程度、交通便利程度、环境优越程度以及所承当的公益设施量大小等因素的差异，上述出让金，增值费收费标准可允许在20％以内浮动。
第九条 温泉地带每亩另加温泉保护费人民币24．5万元。
第十条 凡我市房地产开发单位进行房地产开发的，均须按本办法规定，通过有偿出让、转让取得土地使用权，但国内房地产开发单位征用房杂地的出让金按本办法附件一、附件三标准的60％收费，非拆迁用地全额收取。
第十一条 土地使用权出让金、增值费由市土地管理局代收，上缴市财政，依法管理与使用。
管理费、手续费根据国家有关规定另加。
第十二条 根据地产市场文化情况，本办法规定的收费标准可由市土地局会同市物委进行适当调整。
第十三条 本办法由市土地管理局负责解释。
第十四条 本办法自颁布之日起施行。
附件一：协议批租地块出让金标准
（容积率小于或等于2．5） 人民币： 万元／亩
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|用 途 | 商 业 | 住 宅 | 工 业 |
| | （年限40年） | （年限70年） | （年限50年） |
|－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－|
|地 段 | 一| 二| 三 | 四 | 五 | 六 |一 | 二 | 三 |四 | 五 | 六 |一|二| 三 | 四 | 五 |六 |
|－－－－|－－|－－|－－－|－－－|－－－|－－|－－|－－－|－－－|－－|－－－|－－－|－|－|－－－|－－－|－－|－－|
|配套费 |5.5 |5.5 | 5.5 | 4 | 2.5 |2.5 |4.5 |4.5 |4.5 |3.5 | 2.5 |2.5 |／|／|4.5 |3.5 | 2 | 2 |
|－－－－|－－|－－|－－－|－－－|－－－|－－|－－|－－－|－－－|－－|－－－|－－－|－|－|－－－|－－－|－－|－－|
|地段差价|14.5|11.5| 9| 5.5 | 4 |2.5 |11.5| 9 | 7 |4.5 | 3 | 2 |／|／| 4 | 3 | 2 | 1 |
|－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
|征地费 | 拆 迁 安 置 费 及 征 地 补 偿 费 |
|－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
|出让金 |A+20|A+17|A+11.5|A+9.5 |A+6.5 |A+5 |A+16|A+13.5|A+11.5|A+8 |A+5.5 |A+4.5 |／|／|A+8.5 |A+6.5 |A+4 |A+3 |
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
注：1．表中商业用地指商业、服务业、金融业、综合楼、办公楼用地。
2．住宅用地指一般住宅、公寓用地。
3．工业用地指工业、仓储、交通用地。
4．文教卫生用地参照工业收费标准另定。
5．Ａ为拆迁安置费、征地补偿费，具体测算时，按实际发生值计算。
6．别墅用地（配套费＋地段差价）每亩2－10万元，另定。
附件二
一、容积率的调整
容积率调整只对附件一、附件二中城市基础设施配套费、地段差价之和为基数进行调整，附件一中征地费不作调整。
1．当2．5＞Ａ时（Ａ为容积率，下同）
容积率调整值Ｄ1＝配套费＋地段差价
2．当2．5＜Ａ＜5时
容积率调整值Ｄ2＝Ｄ1＋（Ａ－2．5）／2．5（配套费＋地段差价）×0．8
3．当5＜Ａ＜8时
容积率调整值Ｄ3＝Ｄ2＋（Ａ－5）／2．5（配套费＋地段差价）×0．6

4．当8＜Ａ＜12时
容积率调整值Ｄ4＝Ｄ3＋（Ａ－8）／2．5（配套费＋地段差价）×0．4

5．当Ａ＞12时
容积率调整值Ｄ5＝Ｄ4＋（Ａ－12）／2．5（配套费＋地段差价）×0．2
二、土地使用年限调整
（一）商业用地年限调整系数为1．012〔1－1／（1＋ｒ）ｎ〕
（二）住宅用地年限调整系数为1．001〔1－1／（1＋ｒ）ｎ〕
（三）工业用地年限调整系数为1．004〔1－1／（1＋ｒ）ｎ〕
ｒ为年利息率，取中国人民银行一年期利息率，ｎ为批准土地使用年限。
附件三：原行政划拨取得土地使用权转让时补收出让金标准

（容积率小于或等于2．5） 人民币: 万元/亩
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|用 途 | 商 业 | 住 宅 | 工 业 |
| | （年限40年） | （年限70年） | （年限50年） |
|－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－|
|地 段 | 一| 二| 三 | 四 | 五 | 六 |一 | 二 | 三 |四 | 五 | 六 |一|二| 三 | 四 | 五 |六 |
|－－－－|－－|－－|－－－|－－－|－－－|－－|－－|－－－|－－－|－－|－－－|－－－|－|－|－－－|－－－|－－|－－|
|配套费 |5.5 |5.5 | 5.5 | 4 | 2.5 |2.5 |4.5 |4.5 |4.5 |3.5 | 2.5 |2.5 |／|／|4.5 |3.5 | 2 | 2 |
|－－－－|－－|－－|－－－|－－－|－－－|－－|－－|－－－|－－－|－－|－－－|－－－|－|－|－－－|－－－|－－|－－|
|地段差价|14.5|11.5| 9| 5.5 | 4 |2.5 |11.5| 9 | 7 |4.5 | 3 | 2 |／|／| 4 | 3 | 2 | 1 |
|－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
|补 收 | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
|出让金 | 20 | 17 | 14.5| 9.5 | 6.5 | 5 | 16| 13.5| 11.5| 8 | 5.5 | 4.5 |／|／| 8.5 | 6.5 | 4 | 3 |
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
附件四：增值费收取标准
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|增值幅度Ａ|Ａ＜100％|100％＜Ａ＜200％|200％＜Ａ＜300％|Ａ＞300％|
|－－－－－|－－－－－－|－－－－－－－－－－－|－－－－－－－－－－－|－－－－－－|
|增 值 费| 15％ | 30％ | 40％ | 50％ |
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
附件五：土地等级
一级地段：系临近市级商业中心主干道两侧建筑，其进深一般以规划红线外50－100米为度。
一级地段含三个部分：
Ⅰ、东街口：东至旗讯口，西至杨桥路与南后街交叉口，南至南门兜往南50米，北到省府路口。
Ⅱ、五一广场：东至闽都大厦，西至南门兜向西50米，南至东西河，北到五一路购物中心。
Ⅲ、台江：东至立交桥东端，西至解放大桥北端西侧50米，南至江滨，北至小桥及玉环路。
二级地段：系指一级地段外，三级地段中主干道两侧建筑，其进深同一级地段。
三级地段：东至六一路以东一百米，西到白马路以西一百米，南至上三路以南一百米，北至北环路以北一百米（即同城市基础设施配套费划区的一类区）。
四级地段：除以上三个级别的地段外，国务院一九八四年九月十八日关于福州城市总体规划批复中确定的五十五平方公里市区范围（即同城市基础设施配套收费中划区的二类区）。
五级地段：除以上四个级别的地段外修订的福州市城市总体规划140公里范围，大至东至磨洋河，西到乌龙江北岸，南至福州机场，北到新店战坂。
六级地段：除以上五个级别的地段范围以外地区。
注：凡三级至六级地段中，属主干道两侧建筑物均按所在地段上升一级。
市区主干道包括：连江路、长乐路、六一路、五一路、五四路、八一七路、鼓屏路、广达路、西环城路、白马河、工业路、环城北路、华林路、东大路、杨桥路、福马路（下院以西）、古田路、国货路、台江路、中平路、江滨路、观井路、观海路、仑前路、上渡路、上三路、对潮路、
湖滨路，以及规划上将调整为主干道的道路。



1991年5月25日
国家赔偿法的促进作用

戴洪斌


　　国家赔偿法是一部十分重要的法律，按照国家赔偿法具体法条的表述，其立法目的一是保护被侵权人依法获得国家赔偿的权利，二是促进国家机关及其工作人员依法行使职权。
　　对于国家赔偿法条文规定，以及在社会中的实施效果，有不同的说法，但是大家都认同，这部法律的颁布实施，本来就表明了社会的进步和法制的进步。
　　对国家赔偿法的具体实施进行分析，应是呈现了两个特点，一个是实际获赔的案件并不多，二是国家赔偿法的促进效果还不错。这是一个很有意思的现象。
　　国家赔偿法实施的前期，其效果并不太好，赔偿义务机关多是不能正确认识国家赔偿法的重要意义，以及妥善处理好国家赔偿争议对于维护社会和谐稳定的重要性，更多是站在本身单位角度来看问题，不愿进行赔偿，甚至也不愿给予妥当的协调处理。这是前半期的实施情况。
　　到了这几年，由于社会发展到了新的阶段，公民的权利意识和法制意识增强，国家机关对国家赔偿法认识的深入，和谐稳定的高度强调，国家赔偿法的地位得到了很大的提高，作用更加明显。看到了，一些案件被依法确认违法，还给予了实际的国家赔偿。一些案件虽然还够不上确认违法和给予国家赔偿的标准，但是因为职权行为本身多少存在的问题，以及对于情理法的综合考虑，还是在做不少协调化解工作的情况下，给予了一定数额的救助，或者通过民政等的途径解决了当事人的实际经济困难。
　　虽然国家赔偿法在近几年的实施中，在具体保护受侵权人合法利益上力度有所有所加大，但是由于国家赔偿法本身的局限性，其保护是不充分的，明显不适应现在的社会法律需求。这一国家赔偿法的修法过程正在大力加强，但因为理论和法律研究上的不足和不充分，修正案未能得到通过。
　　于是，国家赔偿法的第二个立法目的就显得更加突出了，特别是近年来这一促进国家机关依法行使职权的作用更加明显。这是社会的进步。表明了整个社会和国家的法制意识增强，表明了社会和国家的救助渠道和保障制度的确立和进一步完善，表明了对于民生问题的更加重视。促进作用实现的具体表现如下：
　　一是国家机关在具体行使职权的过程中，因为整个社会和国家的舆论和要求，因为本身依法执法理念的增强，因为担心信访压力，担心造成国家赔偿等，不断加强自我约束，更加重视执法活动的程序化、规范化、公开化以及人性化，从执法机关自身加强素质建设和严格执法，从源头上就减少了产生国家赔偿争议的基础。这是最基本的。这一执法活动的日渐规范化进程，是法制进步的具体体现，是执政为民的具体落实，也是国家机关获得民众支持的必然要求。
　　二是不少当事人受损害的合法利益，在国家机关行使职权的过程中，就已经得到了妥善解决。还到不了国家赔偿阶段，没有必要再经过国家赔偿确认程序和国家赔偿程序，减少了漫长而又繁琐的程序事务。这一效果当然是好的。
　　三是相关国家赔偿争议，在赔偿义务机关处理环节或者其上级机关复议期间，就通过做工作，得到了妥善处理，矛盾得到了有效化解。于是，这一国家赔偿争议就不会申请到人民法院赔偿委员会来，表现在人民法院赔偿委员会受理国家赔偿案件数量上的大幅减少。
　　三是申请到人民法院要求确认违法的少些了，申请到人民法院赔偿委员会要求给予赔偿的更少了。这都是与国家机关自身在执法活动中加强依法性有关，也是与各赔偿义务机关及其上级机关在具体处理国家赔偿争议中加大协调化解力度有关。国家赔偿案件申请到人民法院数量减少，应该是好事，而不是坏事。
　　四是申请到人民法院和赔偿委员会的确认案件和国家赔偿案件，一方面要强调依法处理，另外一个方面，则是更要强调做好化解工作，以赔偿义务机关和当事人达成谅解、和解协议而妥善解决，做到了案结事了。或者，协调相关单位和部门，考虑到当事人的具体困难，而给予其一定的救助或者给予一定的社会保障。这样的措施是必要的，因为国家赔偿中，很多是合法不合理的，职权行为确实存在一定的问题，当事人也受到了实际的损害，当事人也有实际的生活困难，这些都是需要认真考虑和妥善解决的。
　　由此可见，国家赔偿法通过其隐形的和明显的、直接的和间接的各种方式和渠道，越来越起到了促进国家机关及其工作人员依法行使职权的作用，一定程度上实现了立法目的。


2010年1月19日