云南省昆明市物价局


昆明市住宅小区物业管理服务收费办法（试行）
昆明市物价局



第一条 为规范城市物业管理服务收费行为，维护国家利益、物业管理机构、物业产权人及使用人的合法权益，根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，云南省物价局、建设厅《云南省城市住宅小区物业管理服务收费办法（试行）》，制定本收费办法。
第二条 本收费办法适用于昆明地区取得房地产行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册的物业管理机构。
第三条 物业管理服务性收费是指物业管理机构对城市住宅小区、别墅、公寓、写字楼、综合楼、商业经营楼宇等房屋提供的社会化、专业化管理服务收取的费用。
第四条 物业管理服务收费属经营性服务收费，实行政府定价、政府指导价和经营者定价三种价格形式。
综合管理服务费、交通工具保管费及公众性代办服务费实行政府定价和政府指导价，统一由物价部门审批。除物价部门规定有统一收费标准以外的特约服务项目收费，实行经营者定价，报物价部门备案。
第五条 物价部门是物业管理服务收费的主管机关，负责物业管理服务收费标准的制定、审批与调整，物价部门的物价检查机构负责对物业管理服务收费执行情况进行监督检查。
第六条 物业管理服务收费应遵循合理、公开及与房屋所有人（或使用人）经济承受能力相适应的原则，并按照物业管理专业化程度和服务标准实行有偿服务，制止价格垄断和牟取暴利的行为。
第七条 服务收费项目的设置
（一）综合管理服务费。指清洁卫生、安全保卫、环境绿化、公共设施的维修养护正常运行所发生的人工、材料、水电费用。
（二）代收代缴费用。指应由住户缴纳而由物业管理机构代收代缴的水费、电费、管道煤气费、有线电视费、电话费等。
（三）特约服务收费。指除物价部门规定有收费标准以外的个别业主（产权人、使用人）要求提供服务而收取的费用。
（四）外来务工管理费。对外来务工者在住宅小区（包括别墅、公寓、写字楼、综合楼、商业经营楼宇等）从事装修、装饰工程及加工业进行治安管理服务、环境维护收取的费用。
（五）装修保证金。指为保证业主（产权人或使用人）入户装修不损坏房屋结构而向物业管理机构预交的抵押金。
第八条 物业管理服务性收费的费用构成及内容：
（一）清洁卫生管理费：负责道路、庭院、楼道、电梯间的清扫、清洗、垃圾收集、掏运及化粪池清掏、清运；
（二）安全保卫费：负责住宅小区、组团、别墅、写字楼等内的公共秩序、居家安全防范、昼夜巡逻值班；
（三）公用设施管理费：负责区内、楼内的公共照明、楼道楼梯、室外上下管道、道路、明暗沟、沙井、围墙等设施和设备日常运行及维护、保养；
（四）环境绿化管理费：负责绿地、花木、园林小品的维护、培植栽种、修剪枝叶、施肥、浇水、防虫害等养护；
（五）管理、服务人员的工资及办公费和按规定提取的福利费；
（六）物业管理单位固定资产折旧费；
（七）法定税费；
（八）合理利润：普通住宅成本利润不超过3％，别墅、写字楼的成本利润不超过10％。
上述一至五项收费为房地产开发商开发建设的新建住宅小区普通住宅初期（三至五年）的物业管理服务收费内容，以保本为原则，待物业管理进入市场后，再结合服务内容、服务质量、服务深度根据一至八项核定物业管理服务收费标准。
第九条 物业管理服务费、维修基金按物业管理机构管理范围内各业主（产权人、使用人）所占房屋建筑面积或按户进行分摊。
第十条 外来务工管理费及装饰保证金。
（一）物业管理机构对外来施工单位和个人收取外来务工管理费，收费标准按装饰工程总额的1％向施工方计算收取，每项工程（每套房）最高不超过500元。
（二）物业管理机构可向业主（产权人、使用人）收取装饰保证金，按每户800～1000元收取，住户装饰完毕，经验收未损坏房屋主要结构的，应在验收后六个月内如数退还；损坏房屋主要结构的经工程质量部门鉴定，限期恢复原状；损坏严重的，依照国家法律规定追究其经济
、法律责任。
第十一条 审批权限
昆明市城市规划区范围内的物业管理服务收费标准，由物业管理机构根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，统一由市物价局审批。市属各县（市）的物业管理服务收费标准，县（市）物价局可根据当地实际情况，参照本办法审批，报市物价局备案。
第十二条 申报、审批制度
具备合法经营管理条件的物业管理机构，根据各自的服务范围，填写服务收费申报表，经征求管委会或业主（产权人、使用人）委员会意见后，附资质证书、工商执照和委托管理合同及物业管理章程，报物价局审批。
物业管理服务收费标准经审核批准后，由物价部门核发《物业管理收费许可证》，实行许可证制度、年审验证制度和物业管理服务收费卡登记制度。申报表、许可证、收费卡由昆明市物价局负责统一印制。凡经批准收费的物业管理单位所收取的全部物业管理服务费，应填写住户所持的
《物业管理服务收费卡》并开据发票。
第十三条 年审、验证制
物业管理机构在领取收费许可证后，每年年末需进行年审，物业管理机构应如实向物价部门报送当年的物业管理综合服务收费的收支情况，接受物价部门的监督和检查；收支帐目每半年公布一次，接受业主监督。
实行物业管理服务收费登记卡，由依法成立的管委会根据规章、章程和管理服务合同定期召开业主代表会，审核监督物业管理机构的收费项目、收费标准和财务收支情况，并督促业主（产权人、使用人）按物价部门核定的收费项目和收费标准向物业管理机构缴纳应交费用。
第十四条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布，并在与产权人、使用人签定的管理合同中明文约定。
特约服务项目未经业主（产权人、使用人）同意，不得强行提供服务并收取费用。
第十五条 有下列情况之一者，属价格违法行为：
（一）不执行物价部门规定申报收费项目和标准，未经批准擅自设立收费项目、制定收费标准；
（二）不按规定计收费用，乱收费用的；
（三）不执行明码标价规定，不亮证收费的；
（四）只收费不服务或多收费少服务的；
（五）其它违反国家规定的收费行为。
第十六条 对违反本办法的价格违法行为，依据《中华人民共和国价格管理条例》及有关处罚规定予以处罚。
第十七条 本办法由昆明市物价局负责解释。
第十八条 本办法于一九九七年九月一日起执行。



1997年9月1日
摘要：《旅行社责任保险管理办法》于2011年2月1日起正式施行，原《旅行社投保旅行社责任保险规定》同时废止。两相对比，前者比后者有一个重大的变化，就是首次将旅行社委派的导游人员纳入了责任保险。旅行社责任保险和工伤保险均为强制险，旅行社责任保险的新变化，使得导游人员在带团期间的遭受意外伤害赔偿问题更加复杂。
关键词：导游 旅行社 责任保险 工伤保险
最近几年，在国家相关政策的鼓励、支持下，国内旅游业发展有一种井喷之势。旅游业作为服务业，其经济拉动效应和绿色环保因素是传统工业所无法比拟的。旅行社和导游人员作为旅游服务业的基本因素，他们在提供服务的过程中遇到的各种自然灾害和意外事故风险是不可避免的，分摊、转移、化解这种风险，关系到旅游服务业发展的健康、稳定。《旅行社责任保险管理办法》首次把导游人员的纳入责任保险范围，体现了旅游服务水平的提升。当然，作为两种强制保险制度，理清旅行社责任保险和工伤保险的关系问题，具有很强的现实意义。本文对此做一个简单探讨，抛砖引玉。
导游、导游服务公司和旅行社
按照《导游人员管理条例》对导游与导游服务公司、导游与旅行社的关系区分，导游可以划分为社会导游和专职导游。在旅游业发展的初期，所有的导游都是旅行社的职工，与旅行社建立的是劳动关系。后来，随着旅游业的发展，一方面大量的社会人员进入导游队伍，另一方面原有的旅行社专职导游与单位解除劳动关系成为社会导游，社会导游逐渐在导游队伍占据大部分比例。为了对这些脱离旅行社的社会导游进行统一管理，国家推行建立导游服务公司。应该说，导游服务公司对于社会导游的规范管理具有一定作用，但是实际效果并不是很理想，很多导游依然是处于游离状态，很多旅游纠纷的出现缘于导游的欺诈违规行为。新的《旅行社条例》体现出一种鼓励旅行社与导游签订劳动合同的趋势。
鉴于导游服务公司与其登记的社会导游之间的关系是否是劳动关系并没有法律上的明确规定，在实践上也有不同的处理，本文对此予以避过。因此，本文所涉及的导游均指与旅行社建立劳动关系的专职导游，并在此基础上对涉及导游的旅行社责任保险和工伤赔偿问题进行分析。
旅行社、导游和工伤保险
理清旅行社责任保险和工伤保险关系的一个前提，是两种保险能够同时存在于旅行社。旅行社责任保险，没有疑问，这是明文规定的旅行社强制保险。但是，现有劳动法律法规、社会保险法律法规却没有明确条文要求旅行社投保工伤保险。那么旅行社是否有投保工伤保险的义务，就是一个必须首先明确的问题。
依据《导游人员管理条例》和《旅行社条例》的规定，导游不能以个人名义开展服务，而必须接受旅行社委派，旅行社聘用导游，应当签订劳动合同，并向其支付不低于当地最低工资标准的报酬。导游和旅行社之间建立的是一种劳动关系，必须受到国家劳动法律、法规的调整。无论是《劳动法》、《劳动合同法》，还是《社会保险法》，都规定了用人单位为职工缴纳社会保险的法定义务。
《工伤保险条例》第二条规定，中华人民共和国境内的企业、事业单位、社会团体、民办非企业单位、基金会、律师事务所、会计师事务所等组织和有雇工的个体工商户（以下称用人单位）应当依照本条例规定参加工伤保险，为本单位全部职工或者雇工（以下称职工）缴纳工伤保险费。毫无疑问，作为导游的聘用单位，旅行社必须缴纳工伤保险费。如果不缴纳，根据《社会保险法》第八十六条、《工伤保险条例》第六十二条，旅行社必须接受处罚，由社会保险行政部门责令限期参加，补缴应当缴纳的工伤保险费，并自欠缴之日起，按日加收万分之五的滞纳金；逾期仍不缴纳的，处欠缴数额1倍以上3倍以下的罚款。
旅行社、导游和旅行社责任保险
旅行社责任保险于1996年10月15日颁布实施的《旅行社管理条例》中首次推出，并由《旅行社办理旅游意外保险暂行规定》予以具体规定，至《旅行社责任保险管理办法》出台之前的15年间，都只是将游客的人身和财产作为旅行社责任保险的保险对象。应该说，旅行社责任保险的推出、施行，对于降低旅行社经营风险，促进旅游业整体发展具有重要作用。
不过，实践中出现的不少旅游意外事故，不光是游客受到人身、财产损失，导游也遭受人身伤亡，比如说旅游客车交通事故，这种情况下，除了游客伤亡赔偿外，导游的人身伤亡赔偿同样是无法回避的。这可能是旅行社责任保险将导游纳入受保范围的原因之一。
需要注意的是，《旅行社责任保险管理办法》是《旅行社条例》第三十八条明文授权国家旅游局和保监会制定的，《旅行社条例》本身并没有将导游纳入旅行社责任保险范围的具体规定。作为旅行社责任保险的具体运营管理部门，国家旅游局和保监会把导游纳入受保范围，应说是对原责任保险运营经验教训总结后的发展。
导游伤亡事故的保险赔偿问题
正如我们所知道的，工伤保险和旅行社责任保险都是强制保险。作为旅行社，没有选择的权利，只有投保的法定义务。从功用上分析，两种保险实际上都是把旅行社的赔偿责任，通过保险的方式予以转化，从而降低了旅行社的经营风险。只不过性质上，工伤保险是一种社会保险，责任保险是一种商业合同保险。
如果一个旅行社的专职导游在带团的过程中遭受人身伤害事故，依据《工伤保险条例》的规定，可以认定为工伤，那么因此可以获得工伤保险赔偿。同时，又符合旅行社责任保险的赔偿条件。那么，遭受工伤的导游能不能既取得工伤保险赔偿，又取得责任保险赔偿？答案是不能。原因在于，导游对单位的赔偿请求权已经通过工伤保险从单位分离出去了，通过工伤保险赔偿，单位已经履行完了赔偿的义务。那么导游再请求责任保险赔偿，实际上意味着单位承担了双重赔偿的责任。在单位已经通过工伤保险完成赔偿义务的情况下，还要继续承担赔偿责任，这在理论上是站不住脚的。那么这种情况下，似乎旅行社责任保险对于导游完全失去了存在的意义？
旅行社责任保险于导游的意义
如前所述，在旅行社专职导游发生工伤事故的时候，工伤保险和旅行社责任保险是二选一的。也就是说，在旅行社缴纳了两份强制保险费的情况下，也只能选择其中一种赔偿。那么，这种情况下，旅行社缴纳两份保险费的意义不存在了，实际上加重了旅行社的负担。那么，旅行社责任保险是否对于导游完全失去了存在的意义？其实不然。
如前所述，除了旅行社专职导游外，还有更大数量的社会导游，他们与旅行社是不存在劳动关系的，当这些导游发生意外事故的时候，旅行社责任保险的作用就体现出来了。当然，现实中，即便导游与旅行社建立劳动关系，也不是所有旅行社都会缴纳工伤保险费，在这种情况下，导游没法取得工伤保险赔偿，只能要求单位按照工伤保险的金额承担赔偿责任，这时候，旅行社通过责任保险，也可以在一定程度上分担赔偿风险。
结语
《旅行社责任保险管理办法》将导游纳入受保范围确实具有一定的实践基础。但是，相关部门在出台此规章的时候，并没有区分旅行社专职导游和社会导游，进行了一刀切，才会导致理论上相悖，实践上难以操作的情况。我想，必须通过修改或出台解释性文件等办法，对责任保险的适用进行完善、细化，这样才能更好地发挥责任保险的积极作用。

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