[案情]

2002年，甲市某开发商计划对当地某地块进行房产开发，建设商品房出售。在尚未取得土地使用权的情况下，其与众多购房者签订了《认购书》，其中约定：出售期房某栋某某室住宅，建筑面积X平方米，每平方米1800元，2004年某月前交付。除此以外，《认购书》还包含了其他一般商品房买卖合同之必须条款。购房者依约交纳了定金及部分房款后，开发商因拿地手续及搬迁等原因无力动工，遂通知购房者退款并商议赔偿事宜，但一部分购房者并未接受开发商的解约请求。2011年，该开发商取得了该地块土地使用权，遂开工建设，并于2012年取得了商品房预售许可证，预售价格每平方米近8000元，现已全部预售完毕，并依法办理了不动产预告登记。此时，当初未接受退款解约安排的部分购房者要求开发商继续履行《认购书》或赔偿房屋差价全额，开发商则主张合同无效，遂引起诉讼。

[分歧]

本案争议焦点为：1.原被告双方签订的《认购书》如何定性？对此问题，一种观点认为是预约，一种认为是本约。2.《认购书》是否为有效合同，有关损失如何计算？对此，一种观点认为《认购书》有效，赔偿应依原告诉求；一种观点认为《认购书》有效，但差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。

[评析]

１.《认购书》是本约 所谓预约，指约定将来订立一定合同的合同；因履行预约而订立的合同为本约。判断一个合同究竟为本约还是预约，应专注于其实质内容，探求当事人的真意，而非合同所使用的名称。本案《认购书》是否为本约，不应以房地产开发进程为标准，更不应以该协议的名称是否为“认购书”为准，而应考察其内容是否符合房屋买卖合同的构成要件，探求和判断当事人的真意，据此对合同的性质做出认定。应当明确的是，订立预约在交易上属于例外，如有疑义，应认定为本约。本案中的《认购书》在名称上虽有预约之嫌，但已经具备了商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受了部分购房款，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购书》应当认定为商品房预售合同，应认定为本约。

２.本案《认购书》有效 国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“商品房预售应当符合以下条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案中《认购书》签订之时，该条所有要件均未得到满足，根据合同法第五十二条第（五）款之规定，《认购书》虽成立，却因违反行政法规而无效。但是开发商对涉案房地产项目的开发进展弥补了《认购书》效力上的缺陷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案诉讼发生时，被告已完全获得了商品房预售所需资质，使得《认购书》并不必然无效，而属法官自由裁量，“可以”认定有效。

３.本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求无法满足 本案预售商品房已进行不动产预告登记的事实决定了原告继续履行合同的诉求无法得到满足。首先，根据债与合同法的基础理论，普通债权之间关系平等，所以原告并不能因商品房买卖合同签订在先而取得优先履行之优势地位。相反，物权法第二十条规定的不动产预告登记制度赋予了“经过预告登记的商品房预售合同”以物权保护力度。本案中签订在后的预售合同已经不动产预告登记，使得后一购房人对涉案标的物具有了物权法上的排他性优势。所以，原告继续履行合同的诉求已丧失执行的可能性。其次，在赔偿金额的确认上，需要注意的是，早在合同签订不久，被告就明确了根本违约的意思表示，根据合同法中“减损原则”，原告应负有采取措施，减少损失的义务，否则将承担扩大的损失部分。所以对于原告的差价全额赔偿之请求并不能得到法院的全部支持，差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。被告在退还预收房款外，首先应当双倍返还定金，尚不能弥补房款差额的，则由被告予以赔偿损失。

（作者单位：江苏省常州市中级人民法院）
国家税务总局


国家税务总局关于加强车辆购置税档案管理有关问题的通知

国税函[2009]757号


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
　　近几年来，随着车辆购置税（以下简称车购税）征收管理工作量的不断增加，车购税征收管理档案（以下简称车购税征管档案）的管理已成为车购税工作中的一个突出问题。为解决车购税历史档案过多，库房严重不足，转籍、过户、变更档案手续繁琐等问题，2009年，总局在北京等四个地区成功对车购税征管档案电子化进行了试点，并将逐步扩大试点范围。为适应车购税档案电子化，规范车购税征管档案管理，根据《车辆购置税征收管理办法》（国家税务总局令第15号），现将车购税档案管理的有关问题通知如下：
　　一、车购税征管档案内容
　　按照《车辆购置税征收管理办法》的有关规定，车购税征管档案包括：
　　（一）征税车辆档案应包含纳税人身份证明、车辆价格证明、车辆合格证明、车辆购置税纳税申报表和税收完税凭证留存联。
　　（二） 免税车辆档案应包含纳税人身份证明、车辆价格证明、车辆合格证明、车购税纳税申报表、车购税免（减）税申请表和车辆免（减）税证明资料。
　　（三）已建立征、免税车辆档案的车辆发生换（补）完税证明、转籍、过户和变更等情况的，应分别补充如下资料：
　　1．换（补）完税证明车辆
　　换（补）车购税完税证明申请表；换发的完税证明副本、收回的原完税证明正本；补发的完税证明副本。
　　2．转籍、过户、变更车辆
　　车辆变动情况登记表；换发的完税证明副本和收回的完税证明正本；档案转移通知书。
　　3．更换底盘和免税条件消失的车辆
　　重新办理纳税申报的车购税征管资料；原核发的完税证明正本和新核发的完税证明副本。
　　二、车购税征管档案电子化管理
　　车购税征管档案电子化后，档案管理应按下列要求进行：
　　（一）实行车购税征管档案电子化管理的税务机关在办理车购税业务时，应完整地采集本通知第一条规定的车购税征管档案信息，形成电子档案资料，集中存储在省级税务机关；申报资料中应留存的纸质原始征管资料的原件，保存在征收地税务机关。
　　（二）档案资料的转移及补充
　　1．办理省内转籍、过户、变更和完税证明换（补）业务
　　在电子档案管理系统中完成车购税电子档案的转移、变更和补充。在办理转籍、过户业务时，应将档案转移通知书交由纳税人到转入地税务机关办理档案转入手续。
　　2．办理省际间转籍业务
　　已实行车购税征管档案电子化管理的税务机关，可以通过电子档案资料交换的方式完成车购税档案资料的转移。
　　对尚未实行车购税征管档案电子化管理的省际间转籍业务，税务机关将车购税征管档案电子资料通过打印方式还原成纸质资料，形成纸质车购税征管档案，连同档案转移通知书签章后，一并交纳税人到转入地税务机关办理车购税征管档案转入手续。
　　（三）摩托车车购税征管档案资料可暂不实行电子化管理。
　　三、其他
　　在办理车购税转籍业务时，属于《车辆购置税征收管理办法》（国家税务总局令第15号）执行以前的车辆，车购税征管档案资料如有缺失的，转出地税务机关应在档案转移通知书上注明原因并加盖单位公章，转入地税务机关应予受理。



　　 国家税务总局
　　 二○○九年十二月二十四日