上海市房屋土地管理局 上海市财


《上海市职工所购公有住房上市前交换试行办法》的实施细则
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一、本市职工所购公有住房在取得房屋所有权证（或房地产权证）后，即允许与本市其他职工所购公有住房以及本市居民的各类私有住房进行交换。但有下列情况之一的，暂不允许交换：
1．副局级以上在职干部所购买的（包括以副局级以上在职干部的职级或工龄所购买的）公有住房；
2．企业领导购买的（包括以企业领导的职级或工龄购买的）超标准公有住房（一是指在面积上超标准，企业或企业领导人原有级别的按原级别计算控制标准，无级别的或新成立的企业按建筑面积85平方米计算控制标准。二是指在档次上超标准，如外销商品房、侨汇房及当时购进价
格多层在5000元／平方米或高层在8000元／平方米以上的内销商品住宅）；
3．校园内、部队营房区域内的已售公有住房；
4．户籍冻结地区和改变使用性质的住房。
二、职工所购公有住房的交换应遵循以下原则：
1．职工所购公有住房的交换，不得人为造成居住困难；
2．职工所购公有住房涉及两处（或两处以上）交换后并为一处的，房屋产权人应是同一产权人（或有直系亲属关系的人）。
三、职工所购公有住房与私有住房交换，交换的私有住房必须符合下列条件：
1．已依法取得房屋所有权证（或房地产权证），且房屋产权无争议；
2．属于共有的私有住房，则必须已取得了全体共有人的书面同意；
3．非户籍冻结地区的房屋；
4．非法律、法规禁止产权转让的房屋。
四、职工所购公有住房交换，双方当事人可按实际购入价，也可按市场成交价进行。但所购公有住房与私有住房交换必须按实际市场成交价进行。
五、房地产权利人需将其所购公有住房进行交换的，应按下列规定到房屋所在地的区（县）房地产交易中心（所）办理交换确认申请手续：
1．职工所购公有住房（或私有住房）的房地产权利人持房屋所有权证（或房地产权证）向房屋所在地的区（县）房地产交易中心（所）申领《上海市职工所购公有住房交换确认申请表》（简称《交换确认申请表》）或《上海市私有住房产权交换申请表》（简称《交换申请表》）；
2．职工所购公有住房（或私有住房）的房地产权利人填写《交换确认申请表》（或《交换申请表》），并经当时购买公有住房的同住成年人共同签字后（私有住房只需房地产权利人签字，属于共有的还需附全部共有人同意的书面材料），职工所购公有住房还须送房屋所在地的物业管
理部门征求意见，并持下列材料到房屋所在地的区（县）房地产交易中心（所）申办交换确认手续：
（1）房屋所有权证（或房地产权证）；
（2）购买该公有住房的“上海市公有住房出售收入专用票据”；
（3）房地产权利人的身份证和户籍证明；
（4）《交换确认申请表》或《交换申请表》。
3．区、县房地产交易中心（所）受理后，按本实施细则的规定予以审核。经审核允许交换的，由该房地产交易中心（所）在《交换确认申请表》（或《交换申请表》）上盖章确认，并将其中一份交房地产权利人，一份由房地产交易中心（所）留存。
六、职工所购公有住房进行交换时，交换双方的房地产权利人均应向交换方出示已经房地产交易中心（所）盖章确认的《交换确认申请表》或《交换申请表》，并签订由市房地局统一印制的《上海市职工所购公有住房交换合同》（以下简称《交换合同》）。
七、职工所购公有住房在同一区（县）内交换的，应到房屋所在地的区（县）房地产交易中心（所）办理交换过户手续；职工所购公有住房跨区（县）交换的，应到住房交换价格高的一方所在地的区（县）房地产交易中心（所）办理交换过户手续。
办理交换过户手续时，应提交下列材料：
1．已经房地产交易中心（所）确认的《交换确认申请表》（或《交换申请表》）；
2．购买该公有住房的《上海市公有住房出售收入专用票据》；
3．房屋所有权证（或房地产权证）、身份证和户籍证明；
4．经当事人签署的《交换合同》。
八、职工所购公有住房按实际购入价交换的，其《交换合同》记载的金额应与当时购买该公有住房收执的《上海市公有住房出售收入专用票据》金额相一致；职工所购公有住房按实际市场价交换的，若《交换合同》记载的金额明显低于市场价的，则须由房地产交易中心（所）委托Ｃ级
以上资质的专业房地产评估机构评估。
九、房地产交易中心（所）对当事人递交的材料审核同意后，由房地产交易中心（所）填发《上海市已购公有住房交换过户审核表》（以下简称《交换过户审核表》）并向交换中支付差额的一方，按差额的0．5％收取交易手续费。双方当事人应在取得《交换过户审核表》的7天内，
按《交换试行办法》第二条的规定，到填发《交换过户审核表》的房地产交易中心（所）所在区（县）的税务部门办理填开纳税发票手续：
1．交换中取得差价收入的一方，应按差价收入的5％综合征收率缴纳各税税款；
2．交换中支付差额的一方，应按差额的6％的税率缴纳契税，其中超过3％的部分由政府贴费；
3．交换时，双方当事人均应按《交换合同》记载的金额，以产权转移书据税目的万分之五的税率分别缴纳印花税。
双方当事人在办理完税手续时，必须向税务部门提供《交换合同》、《交换过户审核表》、《公有住房出售收入专用票据》或发票。
十、交换当事人在办理交换过户后的三十天内，应按《上海市房地产登记条例》的规定提供有关资料及税费交款凭证，各自向所交换的房屋所在区（县）的房地产登记处办理房屋产权变更登记，领取房地产权证。
十一、职工所购公有住房交换后，房地产交易中心（所）应将产权变更情况及时通知物业管理部门。凡交换的住房是职工所购公有住房的，其物业管理仍按《上海市公有住宅出售后管理暂行办法》执行。个人交付的维修基金本息经交换双方当事人商定，随同房屋交换进行交割；领取房
地产权证后，三项维修基金本息随同房屋转移到换房后的产权人名下。
十二、职工所购公有住房交换后，交换双方当事人可凭房地产权证向房屋所在地户籍管理部门办理户口迁移等有关手续。
十三、凡职工所购公有住房与其他职工所购公有住房交换后，单位再套配、增配住房的，仍按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》执行。
十四、已进行职工所购公有住房上市出售试点的区、县，不再实施《上海市职工所购公有住房上市前交换的试行办法》。



1997年4月10日
　　案例:甲在一大型超市内选购了一套价值六千余元的珍贵茶具，在结账台处交款后，顺手将购物小票（交款后的证明）扔掉，乙在旁看到后，暗中捡起购物小票，待甲准备离开超市时，乙大声呼喊，并向超市保安及围观群众说甲趁其系鞋带时拿走其刚刚购得的珍贵茶具，并向众人出示购物小票，众人齐声谴责甲，甲百口莫辩，在众人的声讨声及保安的要求下，无奈将那套珍贵茶具给了乙。后经人举报，乙案发。乙的行为应定何罪？
分歧意见：本案在审查过程中，关于乙的行为构成何罪，出现了四种不同的意见。第一种意见认为：乙的行为应定敲诈勒索罪。敲诈勒索罪，是指以不法所有为目的，对他人实行威胁，索取数额较大的公私财物的行为。本案当中，甲基于乙的言语胁迫，在众人的声讨声及报案的要求下，无奈将那套珍贵茶具交付给乙。此种行为符合敲诈勒索的基本机构，即对他人实行威胁---对方产生恐惧心理---对方基于恐惧心理处分财产---行为人或第三人取得财产---被害人遭受财产损失。第二种意见认为：乙的行为应定构成盗窃罪。盗窃罪，是指以非法占有为目的，秘密窃取公私财物数额较大，或者多次盗窃公私财物的行为。理由是符合以非法占有为目的，秘密窃取的特征。犯罪嫌疑人乙采用秘密手段占有了珍贵茶具的凭证，即超市小票，进而又通过非法手段占有了珍贵茶具，乙占有超市小票时就意味着占有了珍贵茶具，因此乙的行为符合盗窃罪的构成要件。第三种意见认为：乙的行为构成抢劫罪。 抢劫罪，是指以不法所有为目的，以暴力、胁迫或者其他方法，强行劫取公私财物的行为。本案当中，乙拾捡“购物小票”、“大声呼喊”的行为，使得甲置身于“保安与周围群众”的声讨中，甲处于“百口莫辩”无法反抗的情形下，“无奈”交出茶具，乙采用的是“软暴力”，压制甲的反抗，当场劫取了财物，符合抢劫罪的犯罪构成。第四种意见认为：乙的行为构成诈骗罪。诈骗罪是指以非法占有为目的，使用欺骗方法，骗取数额较大的公私财物的行为。诈骗罪的基本构造为：行为人实施欺骗行为——对方产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人取得财产——被害人受到财产上的损害。本案当中，乙捡起购物小票后大声呼喊，并向超市保安及围观群众说甲趁其系鞋带时拿走其刚刚购得的珍贵茶具，并向众人出示购物小票，众人齐声谴责甲，这时财物的处置权实际已转移到保安及围观群众手中，保安及围观群众基于乙捡拾小票误认为乙是财物的所有人，将珍贵茶具给了乙。乙取得财物的行为符合上述关于诈骗罪的构成要件。

分析意见：笔者同意第四种意见，认为乙的行为构成诈骗罪。理由如下： 本案应属特殊的诈骗行为，既三角诈骗。通常的诈骗行为只有行为人与被害人，被害人因为被欺骗而产生认识错误，自己处分自己的财产。在这种情况下，被害人与被骗人是同一人。但诈骗罪也可能存在被害人与被骗人不是同一人的情况。例如，乙上班后，其保姆丙在家做家务；被告人甲敲门后欺骗保姆说：“你们家的主人让我上门取他的西服去干洗。”丙信以为真，将乙的西服交给甲。乙回家后才知保姆被骗。丙为被骗人，但不是被害人；乙是被害人，但没有被骗。这种财产处分人与被害人不同一的情况称为三角诈骗。结合上述理论，我们来看一下，甲基于什么将茶具交给乙了呢？是基于恐惧吗？我们在回头看案例，案例中说，“甲迫于无奈”，那么甲“无奈”什么呢？我认为，甲的无奈明显不是恐惧，而是迫于当时情形的压力，压力来自于商场保安与围观群众，受了乙欺骗的商场保安和围观群众要求甲将茶具“还给”乙，甲若不“还”，保安和群众是不会答应的，设身处地的想一想，甲此时已经“百口莫辩”了，其对茶具客观上丧失了处分权，其不交出茶具，势必被保安和群众所不容，即使报警了，情况也相仿，很难想象在此情形下，后来的警察会对现有情形作出一个超常规的公正裁断，此时茶具的处分权已经不在甲处，而转移到了“保安及群众”处（若报警了，则转移到警察处）。乙拾捡“小票”，欺骗保安和围观群众，置甲于对茶具丧失处分权的境地，而保安和群众基于乙持“购物小票”及“大声呼喊”的欺骗，错误认识了乙为茶具的占有者，处分权客观上已转到“保安及周围群众”的要求、声讨和舆论中，在当时的情形下，用“要求甲将茶具还给乙”等舆论和声讨处分了茶具，这符合三角诈骗的情形。 乙的行为应认定为诈骗。


作者：河北省景县人民检察院　陈亚静