湖南省怀化市人民政府办公室


关于印发《怀化市存量房交易税收征收管理办法(试行)》的通知


怀政办发〔2012〕25号



各县(市、区)人民政府，市直机关各单位：

　　《怀化市存量房交易税收征收管理办法(试行)》已经2012年7月23日市人民政府第61次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。



　　二○一二年八月十五日



　　怀化市存量房交易税收征收管理办法(试行)

　　第一条　为进一步加强和规范存量房交易税收征管，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《财政部国家税务总局关于推广应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2011〕61号)等规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于怀化市行政区域内存量房交易环节的税收征管。

　　第三条　发生存量房交易负有纳税义务的单位和个人，应当依法如实申报缴纳契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。申报纳税按以下程序进行：

　　(一)向主管地税机关办税服务厅或房地产交易办证场所的办税窗口申报纳税;

　　(二)由主管地税机关运用房地产批量估价技术软件评估存量房交易评估价值;

　　(三)按照主管地税机关确认的计税价格缴纳税款。

　　第四条 发生存量房交易的单位和个人，应在办理产权变更登记前，向主管地税机关申报缴纳相关税款。交易双方应当依法如实申报存量房交易价格，依法足额缴纳相关税款。

　　第五条　地税部门按财政部、国家税务总局的要求，应用房地产评估技术，建立存量房交易申报价格比对系统。比对系统采用国际上通用的评估方法，借助房地产批量估价技术软件建立的估价模型，将待评估房地产就地理位置、建筑结构、朝向、楼层、层高、侧端、交易时点等主要因素修正得出存量房交易评估价值。

　　第六条 纳税人申报的交易价格高于存量房交易评估价值时，按纳税人申报的交易价格征税;纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易评估价值下浮20%征税。

　　以下情况可视为有正当理由，可以采信纳税人申报的价格作为计税价格。

　　(一)由法院裁定、判决和仲裁机构裁决的存量房权属转移价格;

　　(二)通过具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖的存量房权属转移价格;

　　(三)有其他正当理由的情形。

　　第七条　纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，可依法向房地产所在地主管税务机关提出复核申请，并提供证据资料;主管税务机关经核查后出具复核结果，按复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。纳税人对税务机关复核后征收税款仍有异议的，在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，可依法申请行政复议;对行政复议决定不服的，可依法提起行政诉讼。

　　第八条　纳税人发生存量房交易行为，未按规定缴纳税款的，由税务机关依法追缴应纳税款、滞纳金，并依法给予行政处罚。纳税人采取欺骗、隐瞒等手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第九条　地税部门应当做好存量房交易过程中的税(费)款征收、争议处理、减免税管理和税收政策宣传、纳税辅导等工作。财政部门应当做好存量房交易税收管理的相关协调等工作，配合地税部门实施税收征管。房产、国土资源等部门应当严格落实“先税后证”政策规定，在办理权属转移登记时，当事人未能提供销售不动产统一发票和相关完税凭证的，依法不得办理权属转移登记手续。

　　第十一条　本办法自公布之日起30日后施行。










企业家如何防范法律风险•之二

企业家如何与政府保持“良好”关系

唐青林 项先权


企业家切忌僵化与政府的工作关系
　　在今日中国这样一个急剧转型、快速发展的社会中，企业在经营过程中总会有这样或者那样一些问题。没有一点问题的企业，可以说几乎不存在。企业家与相关政府部门保持良好的工作关系，彼此或将相安无事；但是若关系僵到一定程度，企业则有可能“出事”。
　　《中国青年报》曾经刊登的一篇文章《企业家告赢区政府后反因“妨害作证罪”被判刑》，报道了四川企业家马昌华因为告赢区政府，反而因“妨害作证罪”被判有期徒刑一年六个月的案件。
　　马昌华是四川达州一家集体企业的负责人。他打行政官司告赢了区政府，可是他却没有及时得到赔偿。万般无奈之下，马昌华向四川省委领导写信求助说：“法院判决再好，不执行就是一纸空文……民告官，老百姓是弱者……恳请领导在百忙之中关心过问一下此事，我们再也拖不起了。”信件引起了中共中央办公厅督查室的关注，该机构给四川省委督查室发了转办件，后者又给达州市委督查室发文要求认真处理。鉴于达州市中院执行不下去，四川省高院2005年10月决定由邻近的巴中市中院异地执行该案。巴中市中院追加通川区政府为被执行人，并扣划了通川区政府的银行存款55万元。巴中市中级人民法院的工作，使得案件的执行步伐大大加快。但扣划了通川区政府的55万元之后不到3个月，马昌华即被通川区公安分局拘留。
　　被羁押9个月之后，被通川区人民法院2006年10月17日以妨害作证罪判处马昌华有期徒刑3年。马昌华不服，向达州市中级人民法院提出上诉。最终马昌华被达州市中级人民法院以“妨害作证罪”判处有期徒刑一年六个月。
　　马昌华打赢行政官司并且“不知天高地厚”地申请法院强制执行，申请法院扣划通川区政府的银行存款55万元，在马昌华这个案件中马昌华被以“妨害作证罪”判刑，究竟是否有因果关系？作者无法进行实地考证。
　　在目前中国特色的政治体制和经济体制中，行政力量仍占主导地位，任何巨商巨贾都切忌僵化与政府的工作关系。尤其是不要轻易去和政府打“行政官司”。自古以来，好商不和官斗。因为你所要进行的官司本身可能会赢，但那样只能“痛快一时，痛苦一世”。诉讼结束之后，你的企业将来还要在当地生存。赢了诉讼后，你自身以及你所经营的企业就可能会遇到一些不必要的麻烦。
企业家与政府官员最佳境界是若即若离
　　自古以来，“官”代表了一种决策性、垄断性的资源。温家宝总理在一次讲话中提出，一些不法商人盯住政府工作人员手中的权力，使出各种手段拉拢腐蚀，官商勾结，损害国家和人民的利益。
　　中国改革二十年来，由于一段时期政府权力直接介入经济、直接进入市场，一些企业为了拿到资源(特别是稀缺资源，例如房地产开发商拿地)，通过向官员行贿、“资本和权力的结合”，产生一些权力寻租、官商勾结的行为。官员与企业家“联姻”，是中国转型时期的特色现象，很容易导致企业家成为落马官员的陪葬牺牲品。
　　在中国目前这种特殊的政治环境、商业环境中，商人如何处理商与官的关系？作者认为最佳境界就是“若即若离”，不能太远也不能太近。太远得不到政府应有的政策支持，太近容易“出事”。为了企业最佳的经营状态，开展必要的公共关系是非常必要的，这有利于争取资源。但是切记不能用非正当的手段，与政府官员保持过分密切的关系。如果使用非法的手段换取与政府的特殊关系，企业的发展会非常脆弱。如果企业家靠着官商结合，表面上可能会快速发展，但是最后很可能败于官商结合，沦为阶下囚，最终企业难免倒下去。
　　行政权力介入过多的市场，只能造成更多富豪“落马”。真正实现市场化，整个市场公开、透明地配置资源、避免权力寻租，可以最大范围地避免腐败、避免企业家因为和权力走得过近而“出事”。资本与权力走得太近，非常容易出事，而且一旦出事就是大事。这种案例很多，有古代的也有现代的。下面我们分别讲述一个现代的案例和一个古代的案例。
企业家要懂政治不要搞政治
　　2008年12月20日，在杭州举行的“2008年企业家法律风险管理研讨会”上，浙江省工商联正厅级巡视员郑明治曾经提到：企业家要懂政治，但是不要搞政治。你们看看“政治”两个怎么写？“政治”的“政”左边是一个“正”右边是反“文”。就是说，“政治”不是正就是反；“政治”的“治”是三点水加一个台。所以，搞政治的不是上台就是下水。不对吗？今天，企业家就是要懂政治，这样你的企业才会发展好，才会发展大，但是，你去搞政治迟早把自己的企业搞死。
　　举一个例子，有很多企业家在当地参政议政，有一些发言权。
　　但是请注意：政府换届、党委换届征求企业家的意见，企业家不要多说、不要乱说。你可以简单说“我们听党的话、按照市委的意见、按照组织的意见办”。你千万不要说“哎呀，这个副市长不行，我们企业家要另外提一个跟我们关系比较密切的，比较了解的某某某，把原来市委定的那个人名单拿掉”、“叫经贸局的局长某某来当”或者“叫发改委主任来当”。
　　这样说话的企业家，很容易陷入不该管的事情中，最后很可能是会吃苦头的。
现代案例：上海社保基金案中多名企业家落马
　　一个高官落马，必然会有一批企业家“陪葬”。高官傍大款、大款傍高官，都存在巨大的法律风险。在陈良宇案、王宝森案、成克杰案、胡长清案等案件中，陪葬的企业家不在少数，其中当属上海社保基金案最为典型。
　　在震惊中国政坛和商界的上海社保基金案中，从政府官员到公司董事，官商勾结程度让人触目惊心。
　　上海社保局挪用社保资金给地产商用于开发房地产；拆借32亿元社保基金，给民营企业家张荣坤旗下的上海福禧投资控股有限公司用于收购沪杭高速公路的权益；拆借社保资金约10亿元给新黄浦公司进行旧城改造工程；拆借8亿多元社保资金给上海新华闻投资有限公司用来收购新黄浦股权。
　　因为该案落马的官员和商人有上海市委书记陈良宇、陈良宇秘书秦裕、上海社保局局长祝均一；随之落马的企业家有张荣坤(上海福禧投资控股有限公司董事局主席)、王成明(上海电气集团董事长)、吴明烈(上海新黄浦董事长)、韩国璋(上海电气副总裁)、严金宝(上海闵华实业联合发展有限公司董事长)、陆天明(上广电房地产有限公司总经理)……
古代案例：红顶商人胡雪岩深陷官场斗争最终破产
　　“从政要学曾国藩，经商要学胡雪岩”，可见胡雪岩是一个非常成功的商人，成为商人学习的榜样。在中国古代的著名富豪中，莫不是沿着“官商结合”之路辉煌腾达的。胡雪岩成功的秘诀也在于官商勾结。
　　但是，“人在江湖漂，哪有不挨刀”。红顶商人胡雪岩却最终因为和朝廷要员左宗棠过从甚密，由于得罪了朝廷其他要员如李鸿章、张之洞等人，最后身不由己地深陷于官场斗争中，终于破产。他的败亡最主要的原因是政治斗争，是官场斗争的牺牲品。终其一生，正可谓“成也萧何，败也萧何”。
　　胡雪岩幼年丧父，家境十分贫寒，他依靠其先前资助并后来当官的王有龄发迹。后又攀附上更大的政治靠山左宗棠。左宗棠不但给胡雪岩经商很多方便，还亲自向朝廷保荐了胡雪岩。最后胡雪岩官居二品，朝廷赏穿黄马褂、赐红顶戴。胡雪岩由此变成红顶商人。
　　攀附上左宗棠后，胡雪岩的能量不能同日而语。戴了官帽的胡雪岩经营范围非常广泛，甚至涉及军火等等战略物资，当时最赚钱的生意他几乎全都囊括了。他的个人资产在高峰期一度超过清政府国库储备金。但是，由于胡雪岩在事业上鼎力帮助左宗棠(胡雪岩在上海与洋商交道打得火热，借洋债、买武器，帮助左宗棠西征立功)，遭到朝廷大臣李鸿章的仇恨。
　　当时清代的“官商同盟”除了左宗棠和胡雪岩这一对之后，紧接着很快就有官员李鸿章和商人盛宣怀这另一对搭档。在政治上，左宗棠与李鸿章常常唱反调；在商业界，胡雪岩和盛宣怀你争我夺。
　　考虑到胡雪岩是左宗棠身边一个举足轻重的人物，李鸿章认为要在政治上斗过左宗棠，必须先挤垮他身边的胡雪岩。经过深思熟虑，李鸿章及盛宣怀等提出：“排左先排胡，倒左先倒胡”。
　　李鸿章和盛宣怀于是趁左宗棠不在两江、胡雪岩的阜康钱庄空虚之际，指使手下散布谣言导致人们纷纷到胡雪岩的阜康钱庄挤兑。挤兑风潮后，阜康钱庄因为存银不足而不得不关门。胡雪岩的钱庄因挤兑而破产后，盛宣怀又设计使胡雪岩的生丝生意破产。破产后的胡雪岩被查抄革职，失去了红顶。
　　笔者认为，胡雪岩的故事发生在晚清，但现代社会完全可能重演。今天的企业家们应该“不找市长找市场”，努力追求阳光下的利润，切不可走捷径。胡雪岩之类的红顶商人在现代法制社会有很大法律风险。靠金钱、美女把一些官员“摆平”，也许能够挖到“第一桶金”，但不可能长期成功。合法经营的企业才会基业长青！

注：本文为“企业家法律风险防范”系列文章之一，系列文章的部分内容摘自作者于2008年11月在北京大学出版社出版的《企业家法律风险防范》（MBA、EMBA教材）。本文首次刊登于《法制日报•周末》。

注：
1、本文首次刊登于《法制日报•周末》，作者为唐青林（北京市安中律师事务所律师）、项先权（浙江新台州律师事务所律师）。
2、本文为“企业家法律风险防范”系列文章之一。主要内容摘自作者于2008年11月在北京大学出版社出版的《企业家法律风险防范》（MBA、EMBA教材）。

■唐青林 北京市安中律师事务所律师
■项先权 浙江新台州律师事务所主任