吉林省长春市人民政府法制办公室


长春市商品房销售管理暂行规定
长春市人民政府法制办公室 长春市房地产管理局



第一条 为更好地贯彻实施《长春市人民政府关于加强商品房销售管理的通告》，促进房地产市场的健康发展，规范商品房销售行为，保护国家利益和商品房交易双方的合法权益，制定本规定。
第二条 凡在我市从事各类房地产开发经营的企业（以下简称开发企业，含“三资”企业），向境内外销售（含预售）商品房的，均适用本规定。
第三条 开发企业境内预售商品房，必须完成商品房建设总投资的20％以上或完成基础工程，方可向市房地产市场管理处申请预售，办理《商品房预售许可证》后，方可预售。
第四条 开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，须提交下列证、件： （一）营业执照； （二）《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》； （三）《建设工程开工许可证》； （四）计划部门签发的项目批准文件； （五）建设用地规划图、出售商品房总单元数、?
芙ㄖ婊⒏鞯ノ坏牡ハ咂矫嫱迹? （六）已完成建设总投资20％以上的证明； （七）房地产市场管理部门要求提供的其他证、件。
第五条 开发企业已竣工的商品房内销，几未获《商品房预售许可证》的，开发企业须持本规定第四条（一）至（五）项规定的证、件向市房地产市场管理处申领《商品房预售许可证》后，方可销售。
第六条 开发企业向境外销售商品房（含预售），必须向市房地产市场管理处申领《商品外销许可证》后，方可进行；预售的，还须按本规定第三条规定同时申领《商品房预售许可证》。
已竣工的商品外销，开发企业须提交本规定第四条
（一）至（五）项规定的证、件申领《商品房外销许可证》。
规定外销的商品房不得转为内销。
第七条 申请办理《商品房外销许可证》，必须具备下列条件之一并提交相应证明： （一）土地使用权出让合同规定向境外销售的； （二）经市政府有关部门批准向境外销售的。
第八条 开发企业须将许可证悬挂在售房场所，否则不得销售；在国内外发布售房广告的，须载明许可证的号码。
第九条 经批准销售（含预售）的商品房，售房单位与购房者须签订《商品房买卖合同》，已竣工商品房和预售商品房买卖双方应在签订合同之日起十五日内到市房地产市场管理处办理登记、鉴证和交易手续。 购房者须在房屋交付使用后三个月内，凭交易证明到市房产产权管理部门?
炖矸课菟腥ㄖぁ? 第十条 商品房在预售期间转让的（含外销），由转让双方凭经鉴证的《商品房买卖合同》，到市房地产市场管理处办理转让交易手续，原合同规定的权利义务随之转移，开发企业不得为预购房者办理更名。
第十一条 住宅小区的商品房，许可证分期发放；单体项目的商品房，许可证一次性发放。开发企业申领许可证时，须交纳抵押金。 房屋销售完毕的，由市房地产市场管理处收回许可证，返还抵押金。
第十二条 已取得售房许可证的开发企业，由市房地产市场管理处定期公告。
第十三条 凡违反本规定的开发企业，由市房地产市场管理处责令其停止销售、限期改正；逾期不改的，吊销其许可证，并视情节按有关规定予以处罚。
第十四条 本规定由市房地产管理局负责解释。
第十五条 本规定自一九九三年九月一日起施行。



1993年9月15日
我国违宪审查的制度现状及改革路径

李雪静


内容摘要：宪法是国家的根本大法，是法治国家法律体系的核心，在一国法律体系中居于最高地位。宪法能否在国家生活中被贯彻实施，直接关系到一国的法治状况和法律运行环节的完善与否。违宪审查随着宪法的产生与实施而出现，对保证宪法的贯彻实施具有重要作用。现代法治国家纷纷建立了适合本国国情的违宪审查机制，中国也在适应发展和迎合中寻求自己的违宪审查机制。从1954年第一部宪法出台至今，中国的违宪审查机制有着循序渐进的发展趋势。本文主要从违宪审查的历史、现状及其弊端的分析中，结合世界现行的违宪审查机制，探索具有中国特色的违宪审查之路。

关键词：违宪审查制度；现状；制度改革


　　宪法规定了个人与政府、社会与国家的基本关系，是国家的根本法。为了保证宪法得到全面、正确的实施，制定符合国情的宪法固然重要，但更重要的是加强对宪法的有效实施和监督，使宪法发挥最大限度的政治、法律和社会效能。以在此意义上，建立和完善违宪审查制度就成为国家宪政建设中至关重要的组成部分。

一、 我国违宪审查的制度现状
　
　　（一）历史回眸
　　1、五四宪法规定的违宪审查制度
　　1954年宪法中有这样的规定：全国人大有权“监督宪法的实施”；全国人大常委会有权“解释法律”、“撤销国务院制定的同宪法、法律和法令相抵触的决议和命令”。此处“解释法律”的主体为全国人大常委会，作为我国最高立法机关的常务执行机构，他行使的是全国人大的职能。由立法机关制定，立法机关解释，全国人大常委会通过行使立法解释权对宪法的实施起到了一定的监督作用。作为一个完整的违宪审查制度，要有最高立法机关的立法解释和最高司法机关的司法解释两个权力的结合，法院不能在裁定一个法律违反宪法的时候对宪法没有解释权。五四宪法就忽略了这一方面，把两个权力分离了，因此，从普遍意义上，我们认为五四宪法确立了以立法解释为表现形式的违宪审查制度，真正有效的违宪审查制度还没有建立起来。
　　2、七八宪法规定的违宪审查制度
　　1978年宪法规定：全国人大有权“监督宪法和法律的实施”；全国人大常
委会有权“解释宪法和法律，制定法令”“改变或撤销省、自治区、直辖市国家权力机关的不适当的决议”。在宪法解释问题上，1978年宪法比1954年宪法有所进步；但1978年宪法只是规定全国人大常委会有权“改变或撤销省、自治区、直辖市国家权力机关的不适当的决议”，因此，可以说1978年宪法建立了以宪法解释为表现形式的违宪审查制度，但没有将宪法解释和宪法监督这两个职能分开，实际上无法行使违宪审查权。
　　3、八二宪法规定的违宪审查制度
　　1982年宪法规定，全国人大有权“监督宪法的实施”“改变或者撤销全国人大常委会
不适当的决定”；全国人大常委会有权“解释宪法，监督宪法的实施”、“解释法律”、“撤销国务院制定的同宪法、法律相抵触的行政法规、决定和命令”，“撤销省、自治区、直辖市国家权力机关制定的同宪法、法律和行政法规相抵触的地方性法规和决议”。从上述规定可以看出，1982年宪法通过规定宪法解释与违宪法规等的撤销相结合的方式，形成了相对比较完整意义上的违宪审查制度

（二）现状分析

　　现行宪法对违宪审查制度的规定主要体现在如下几个方面：
　　1、宣布宪法的根本法地位和最高法律效力
　　现行宪法序言规定：“本宪法以法律的形式确认了中国各族人民奋斗的成果，规定了国家的根本制度和根本任务，是国家的根本法，具有最高的法律效力。全国各族人民、一切国
家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织，都必须以宪法为根本的活动准则，并且负有维护宪法尊严、保证宪法实施的职责。”
　　2、明确规定违宪审查的总体原则
　　现行宪法第5条规定：“国家维护社会主义法制的统一和尊严。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究。任何组织或个人都不得有超越宪法和法律的特权。”
　　3、扩大违宪审查机关的范围
　　现行宪法第62条和第67条分别规定了全国人大和全国人大常委会拥有监督宪法实施的职权，从而明确了我国的违宪审查机关。现行宪法增加全国人大常委会同为违宪审查机关的规定，弥补了前几部宪法只规定全国人大为宪法监督机关所造成的全国人大闭会期间违宪审查机关缺位的不足，使违宪审查活动更具经常性和规范性。而且，现行宪法第70条和第71条还规定了全国人大各专门委员会和特定问题的调查委员会，协助全国人大及其常委会行使监督宪法实施的职能。另外，行政机关和地方权力机关也可以成为违宪审查主体。

　　4、建立逐级审查的违宪审查体系
　　现行宪法规定：（1）全国人大有权改变或者撤销全国人大常委会不适当的决定；（2）全国人大常委会有权撤销国务院制定的同宪法、法律相抵触的行政法规、决定和命令，有权撤销省、自治区、直辖市国家权力机关制定的同宪法、法律和行政法规相抵触的地方性法规和决议；（3）国务院有权改变或者撤销各部委发布的不适当的命令、指示和规章，有权改变或者撤销地方各级行政机关的不适当的决定和命令；　　（4）县级以上地方各级人大有权改变或者撤销本级人大常委会不适当的决定；（5）县级以上地方各级人大常委会有权撤销本级人民政府的不适当的决定和命令，撤销下一级人大的不适当的决议；（6）县级以上地方各级人民政府有权改变或者撤销所属各部门和下级人民政府的不适当的决定。
此外，我国现行宪法还规定，省、直辖市的人大及其常委会制定的地方性法规须报全国人大常委会备案；自治区的自治条例和单行条例须报全国人大常委会批准后生效；自治州、自治县的自治条例和单行条例须报省或自治区的人大常委会批准后生效，并报全国人大常委会备案。
　　5、规定事前审查和事后审查相结合的监督方法
　　现行宪法116条规定：“自治区的自治条例和单行条例须报全国人大常委会批准后生效；自治州、自治县的自治条例和单行条例须报省或自治区的人大常委会批准后生效，并报全国人大常委会备案。”“批准后生效”和“备案”显然是一种事前审查的监督方法。同时，现行宪法67条规定：“全国人大常委会有权撤销国务院制定的同宪法、法律相抵触的行政法规、决定和命令，有权撤销省、自治区、直辖市国家权力机关制定的同宪法、法律和行政法规相抵触的地方性法规和决议。”“撤销”显然是一种事后审查的监督方法。
　　6、违宪审查采取撤消和罢免相结合的方式
　　撤消措施在现行宪法62条、67条、89条等处均有体现。现行宪法63条规定：全国人民代表大会有权罢免下列人员：1.中华人民共和国主席、副主席。2.国务院总理、副总理、国务委员、各部部长、各委员会主任、审计长、秘书长。3.中央军事委员会主席和中央军委会其他组成人员。4.最高人民法院院长。5.最高人民检察院院长。这里的“罢免”也是违宪审查的一种方式。
　　
（三）弊端透视
　　20多年来，中国现行宪法在维护国家的稳定、确保法治的统一、促进社会的发展与进步方面发挥了非常重要的作用。但也必须看到，现实生活中不同程度的违宪现象大量存在，中国的违宪审查制度存在诸多不完备之处，有待于进一步法律化、专业化。［１］
　　1、缺乏一个高效率的操作程序
　　违宪审查是一项专业性和技术性都很强的工作，所以它有非常严格的程序要求。一个高效的违宪审查制度必须明确规定：违宪由谁审查、依据什么进行审查，怎么审查，审查哪些内容，审查结果怎么处理等。而我国宪法对违宪审查制度只作了非常简单的规定，可以说是轻描淡写。对于违宪标准、违宪审查的程序等问题都没有明确规定。没有程序，就不能有效地操作；没有程序上的保障，违宪审查权就不能有效运作。另外，违宪审查的时效性也是非常重要的。没有时效的违宪审查是没有意义的，因为这样就没有办法对违宪行为进行及时地纠正与处罚，也就不能及时地对相关当事主体进行有效的宪法救济。
　　2、没有一个明确专任的违宪审查主体
　　我国现行宪法规定的违宪审查制度中，有着中央统一领导和一定程度分权、各类结合、多级并存的特点，违宪审查主体呈现多元态势，这一情况容易形成“谁都可以管，但实际上谁都不管”的局面。
　　3、法律是否违宪未能引起足够重视