上海市规划和国土资源管理局


关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》的通知



各区县规土局、市建设用地和土地整理事务中心、各有关单位:

　　现将《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》印发给你们，请遵照执行。特此通知。



上海市规划和国土资源管理局

二○一二年五月十日



上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定　　


第一章总则

　　第一条（目的和依据）

　　为规范本市征收集体土地房屋补偿（以下简称征地房屋补偿）评估活动，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，保证征地房屋补偿评估结果客观公平，根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

　　第二条（适用范围）

　　在本市行政区域范围内征地房屋补偿评估活动，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本规定。

　　第三条（评估独立）

　　估价机构、估价师、估价专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展征地房屋补偿评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责；与当事人有利害关系的，应当回避。

　　任何单位和个人不得干预征地房屋补偿评估、鉴定活动。

　　第四条（评估技术标准）

　　估价机构应当按照《上海市征收集体土地房屋补偿评估技术规范》及征地房屋补偿法律、法规、规章等的有关规定进行评估。

　　第五条（管理部门）

　　市土地行政管理部门负责本市征地房屋补偿评估活动的监督管理。区（县）土地行政管理部门负责所辖区域范围内征地房屋补偿评估活动的监督管理。

　　第六条（机构资格条件）

　　同时具有房地产估价和土地估价资质的估价机构可以从事征地房屋补偿评估，但资质处于暂定期的除外。

　　估价机构应当具有与征地房屋补偿评估项目工作量相适应的足够数量的估价师和辅助人员开展评估工作。

　　第七条（共同承担）

　　同一征地项目的征地房屋补偿评估工作，原则上由一家估价机构承担。征地范围较大的，可以由两家或者两家以上估价机构共同承担。

　　同一征地项目的征地房屋补偿评估工作由两家或两家以上估价机构承担的，应当共同协商确定一家估价机构为牵头单位。协商不成的，由区（县）征地事务机构指定。牵头单位应当组织相关估价机构就评估技术路线等进行沟通，统一标准。

　　第二章估价机构的确定

　　第八条（项目发布）

　　征地公告发布后，区（县）征地事务机构应将征地房屋补偿评估项目在市土地行政管理部门网站上发布。发布内容应包含征地房屋补偿评估项目名称、四至范围、征地范围内户数及建筑面积，完成评估时限、需要估价机构数量，估价机构报名的起止时间、地点、联系方式和应当提交的资料等，报名起止时间应当不少于5个工作日。

　　第九条（估价机构报名）

　　估价机构可以按照自愿的原则在规定的报名时间内提交书面报名文件。区（县）征地事务机构收到报名文件后应当向估价机构出具回执。区（县）征地事务机构对不符合条件的估价机构，应当书面告知并说明原因；符合条件的估价机构名单应当在征地范围内公示。

　　第十条（估价机构确定）

　　镇（乡）人民政府或者街道办事处应当组织宅基地使用人或者房屋所有人在估价机构名单公示之日起5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。

　　协商不成的，镇（乡）人民政府或者街道办事处应当组织宅基地使用人或者房屋所有人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构，或者采取摇号、抽签等随机方式确定估价机构。

　　估价机构的确定，镇（乡）人民政府或者街道办事处可以邀请公证机关公证。

　　区（县）征地事务机构应当将确定的估价机构名单在征地范围内予以公告。

　　第三章评估工作的开展

　　第十一条（评估委托）

　　估价机构确定后，由区（县）征地事务机构作为委托人，向估价机构出具征地房屋补偿评估委托书，并与其签订征地房屋补偿评估委托合同。

　　征地房屋补偿评估委托书应当载明委托人的名称、受托的估价机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

　　征地房屋补偿评估委托合同应当载明下列事项：

　　（一）委托人和估价机构的基本情况；

　　（二）负责本评估项目的估价师；

　　（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

　　（四）委托人应提供的评估所需资料；

　　（五）评估过程中双方的权利和义务；

　　（六）评估费用及收取方式、支付时间；

　　（七）评估报告交付时间、方式；

　　（八）违约责任；

　　（九）解决争议的方法；

　　（十）其他需要载明的事项。

　　第十二条（房屋调查结果的提供）

　　区（县）征地事务机构应当向受托的估价机构提供征地范围内经公布的房屋调查结果，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑物、构筑物的认定、处理结果情况。

　　第十三条（实地查勘）

　　估价机构应当指派与评估项目工作量相适应的估价师和辅助人员对房屋进行实地查勘，调查房屋状况，拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。区（县）征地事务机构、宅基地使用人或者房屋所有人和估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

　　宅基地使用人或者房屋所有人应当协助估价师对房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集评估所必需的情况和资料。

　　第十四条（不配合评估的处理）

　　宅基地使用人或者房屋所有人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，估价机构应当在评估报告中说明有关情况，并由无利害关系的第三人见证。

　　在征地房屋补偿评估过程中，宅基地使用人或者房屋所有人不配合、不提供相关资料的，估价机构应当在评估报告中说明有关情况。

　　宅基地使用人或者房屋所有人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋评估无法进行的，估价机构可参照同区域、同建筑类型的房屋进行评估。

　　第十五条（其他补偿的评估）

　　经批准用于生产经营的非居住房屋，停产、停业损失补偿需要评估的，按照《关于贯彻实施〈上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定〉的若干意见》（沪规土资法〔2011〕1096号）执行。

　　设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用，由区（县）征地事务机构与房屋所有人协商确定。协商不成的，可以委托估价机构通过评估确定。

　　第十六条（协助评估）

　　估价机构不得转让或者变相转让受托的征地房屋补偿评估业务。

　　征收集体土地房屋补偿评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估，并在报告中予以说明。

　　第四章评估报告和异议处理

　　第十七条（初步评估结果）

　　估价机构应当按照征地房屋补偿评估委托书的要求或者委托合同的约定，向区（县）征地事务机构提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。区（县）征地事务机构应当将分户的初步评估结果在征地范围内向宅基地使用人或者房屋所有人公示，公示时间不少于7日。

　　公示期间，估价机构应当安排估价师对分户的初步评估结果现场解释。存在错误的，估价机构应当修正。

　　第十八条（评估报告）

　　分户初步评估结果公示期满后，估价机构应当向区（县）征地事务机构提供整体评估报告和分户评估报告。区（县）征地事务机构应当向宅基地使用人或者房屋所有人转交分户评估报告。

　　整体评估报告和分户评估报告应当由负责征地房屋补偿评估项目的两名以上估价师签字，不得以印章代替签字。评估报告应当加盖估价机构公章。

　　区（县）征地事务机构、宅基地使用人或者房屋所有人对评估报告有疑问的，出具评估报告的估价机构应当向其作出解释和说明。

　　第十九条（复核评估与鉴定申请）

　　区（县）征地事务机构、宅基地使用人或者房屋所有人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向出具评估报告的估价机构书面提出复核评估申请。

　　估价机构应当自收到复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当收回原评估报告，重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

　　当事人对估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向估价专家委员会申请鉴定。

　　第二十条（资料归档）

　　征地房屋补偿评估业务完成后，估价机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

　　第二十一条（收费）

　　征地房屋补偿的评估、鉴定费用按照规定的收费标准执行。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用，以及停产、停业损失等其他补偿的评估费用，由委托人与估价机构协商确定。

　　第五章附则

　　第二十二条（视为符合资格条件）

　　本规定施行前已成立的具有相同字号的房地产估价机构和土地估价机构可以视为符合第六条第一款所规定的条件，共同承担征地房屋补偿评估工作，但资质处于暂定期的除外。

　　第二十三条（施行时间）

　　本规定自印发之日起施行。

商事审判中适用外观主义原则的范围探讨
与最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》相关条文对照

张勇健 最高人民法院


关于商事审判中适用外观主义原则的必要性，不仅已为广大司法审判者所认同，且已成为实务界和理论界的共识。然而，笔者在有关专项调研中发现，在具体案件的审理中，外观主义原则存在被滥用之虞，其适用范围亟待厘清。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（以下简称“《公司法司法解释（三）》”）于2011年2月公布实施，其中若干规定不仅体现了外观主义原则在商事审判中的适用，同时也在一定程度上限制了该项原则的适用范围。

一、外观主义原则的基本概念

［案例一］李某与王某约定，由李某出资，王某作为名义股东记载于公司名册并办理公司登记机关的登记。后王某将登记于其名下的股权质押于某银行，某银行接受该股权为质押标的，并向王某贷款。李某提起诉讼，以王某对于质物不享有权利为由请求认定质押无效。

在商事审判的背景下，所谓外观主义原则是指：名义权利人（如案例一中的王某）的行为所表现出来的或者有关权利公示所表现出来的构成某种法律关系的外观（王某为该股权的权利人），导致第三人（某银行）对于该种法律关系产生信赖，并出于此信赖而为某种民事法律行为（设立质押）时，即使有关法律关系的真实状况（李某为该股权的实际权利人）与第三人主观信赖的状况不符，只要该第三人的主观信赖合理，其据以做出的民事法律行为效力受法律的优先保护。[1]

由上述可知，适用外观主义的情形常常涉及三方当事人，即名义权利人（如案例一中的王某）、第三人（如案例一中的某银行）和实际权利人（如案例一中的李某）。这样的情形一定涉及两种或者两种以上的法律关系，如在案例一，有实质股东李某和名义股东王某之间的名义持股关系，有贷款人某银行与名义股东王某之间的质押关系。李某和王某之间的名义持股关系乃双方的内部约定，其不为外人所知悉，我们不妨称之为内部关系，所涉及的当事人李某和王某为内部人。这一内部关系导致特定股权的虚假权利外观。与之相对应，某银行与王某之间的质押关系则为外部关系，这一关系建立在一个虚假权利外观之上，源自外部人（第三人）某银行对于登记于王某名下股权的权利外观之信赖。存在多个法律关系，就存在多个权利，进而存在多个权利之间发生冲突的可能性。在案例一，王某将登记于其名下的股权质押给某银行，因此产生了李某对于股权所享有的财产权和某银行对于该股权所享有的质权之间的碰撞。面对这一纠纷，法官所要解决的是如何适用法律，优先保护哪一个权利。适用《担保法》第63条第1款的规定，[2]认定质押合同无效，其结果是保护李某对于股权的财产权；适用《公司法》第33条第3款[3]的规定，认定李某非为登记于公司登记机关的股东，不能对抗第三人，其结果是保护某银行对于股权的质权。根据外观主义原则，应当适用《公司法》的规定，优先保护某银行的权利，李某作为实质股东虽然对于王某用于质押的股权享有财产权，其亦难以挑战某银行对于该项股权享有的质权之效力。

综上，所谓外观主义实际上是一项在特定场合权衡实际权利人与外部第三人之间利益冲突所应遵循的原则，[4]其要求对于外部人依据对于交易对方权利外观之信赖而为之民事行为的效力予以认可，对于外部人因此取得的民事权利予以保护，实际权利人由此产生的损失，只能在内部关系中解决。

（对照《公司法司法解释（三）》第26条，该条第1款规定，名义股东处分其名下股权，实际出资人请求认定处分行为无效的，应当参照《物权法》第106条的规定处理。[5]亦即只要第三人合理信赖名义股东的质押股权行为属有权处分，且已经办理了质权登记，则其依法取得的质权有效。该条第2款规定，名义股东处分股权造成的损失，实际出资人可以要求其赔偿，亦即实际出资人不能对抗第三人，仅可以通过损害赔偿向名义股东主张权利。第28条亦有类似规定。该两条的规定是外观主义原则的典型体现）

二、外观主义原则不适用于内部关系

［案例二］李某与王某约定，由李某出资，王某作为名义股东记载于公司股东名册并办理公司登记机关的登记。后公司分红，投资回报颇丰。王某拒绝将已分配利润交付李某，并称其为登记公示的股东，理应享有股东权益；王某主张，李某的出资款应为向王某的借款，其愿意偿还。李某以王某为被告，请求认定其享有投资权益、王某应向其给付公司已分配利润。

外观主义原则要求，在权利表征和实际权利不一致的情形，为维护交易安全，应当对于外部人合理信赖权利表征所为的法律行为予以优先保护。因此，外观主义原则的适用很可能导致实际权利人的损失。质言之，如无特殊情形，实际权利人的合法权益当然应受法律保护，仅在其与外部人的合法权益发生冲突之时，方有外观主义适用的余地，而将实际权利人的合法权益置于遭受损失的风险之下。在案例二，争议发生在实际权利人李某与名义股东王某之间，既无合法权益之冲突（王某关于其享有股权的主张乃非诚信使然，不属合法权益之主张），更无外部人之权益须予权衡，因此，无有外观主义原则适用之前提。王某以其登记在册为理由主张其享有股东权，即主张适用外观主义原则确认股权，在无有外部人介入纠纷的情况下，是缺乏根据的。此时，处理本案的事实依据是双方关于名实股东的约定，如属实，王某当然不能对抗李某的诉讼请求。

（对照《公司法司法解释（三）》第25条第2款规定：“实际出资人与名义股东因投资权益的归属发生争议，实际出资人以其实际履行了出资义务为由向名义股东主张权利的，人民法院应予支持。名义股东以公司股东名册记载、公司登记机关登记为由否认实际出资人权利的，人民法院不予支持。”该条款明确排除了名义股东在与实际出资人因投资权益发生纠纷时以权利外观对抗实际出资人的可能性。）

值得注意的是，在案例二，李某起诉主张的是取得投资权益（利润分配），其在诉讼程序上以王某为原告。如果李某向公司主张确认其享有股东权，即要求所谓“隐名股东显名化”，则诉讼请求的性质就完全不同了。根据《公司法》第33条第2款[6]的规定，李某与王某之间关于隐名投资的约定，不能对抗公司，公司依据股东名册的记载，仅以王某为股东向其履行通知召开股东会、分配利润等义务。因此，一般情况下，李某向公司主张其享有股东权是难以得到法律支持的。质言之，在案例二，李某根据其与王某之间的合同约定，要求王某交付公司分配的利润，是一个纯粹的民法纠纷，并无适用外观主义原则这类商事规则的余地。如果李某向公司主张确认股权，其性质属于公司法纠纷——属商法纠纷之一种，则王某的股东名册之记载、公司管理机关之登记，作为股权的权利表征就成为了李某实现其诉讼主张的障碍；李某作为实际出资人，要排除这个障碍，有两种可能性，或者证明股东名册记载与公司管理机关登记错误，或者通过法定程序，即参照《公司法》第72条的规定，经多数股东同意，取得股东资格。

（对照《公司法司法解释（三）》第25条第3款的规定：“实际出资人未经公司其他股东过半数以上同意，请求公司变更股东、签发出资证明书、记载于股东名册、记载于公司章程并办理公司登记机关登记的，人民法院不予支持。”该条款表明，在实际出资人亦即隐名股东意图取得股东身份而并非仅仅主张投资权益时，则其与公司、公司其他股东的关系属于外部关系，受外观主义原则规制。）

三、外观主义原则不适用于非善意第三人

［案例三］某集体企业改制为公司，所有员工等额持股。因公司法对于股东人数的限制，由某甲（原工会主席）为名义股东，代表公司职工持股。公司改制后发展势头良好。公司总经理某乙（原集体企业厂长）与某甲订立股权转让合同，由某乙受让某甲名下的全部股权，并办理了公司登记机关的股东变更登记。公司职工起诉请求认定股权转让行为无效。

外观主义原则不能适用于内部关系，而只能适用于外部第三人，但并非所有外部第三人均可高举外观主义原则的旗帜主张权利。如果外部第三人从事交易时明知交易对手的有关权利外观虚假，或者应当知道此种权利外观虚假（缺乏合理信赖），则其不能主张适用外观主义原则而优先于实际权利人得到保护。

在外观主义语境，案例三的公司职工为实际权利人，某甲为名义权利人，某乙为转让行为的相对人（外部人）。若适用外观主义原则，某乙作为外部人的权利应当优先于公司职工作为实际股东的权利得到保护。但是在本案，却缺少了一个适用外观主义原则的先决条件：外部人为善意，因为某乙作为原集体企业的厂长对于某甲与公司职工之间的名义持股关系应当是明知的。

在权利外观和权利实质状况不一致的情形，名义权利人对于其名下财产并无处分权利，无论是出售、抵押、质押或者是其他任何形式的处分。因此，在上述案例一、案例三，无论是王某将其名下的股份质押给银行，或者是某甲将其名下的股份转让给某乙，其行为之实质均属无权处分。或有意见认为，股权既然登记在名义股东名下，名义股东的处分就不能说是无权处分。[7]这一观点的理由是，名义股东毕竟是记载于股东名册、登记于公司登记机关的股东，其具备权利外观，因此，名义股东就是股权的权利人，其对股权的处分不属无权处分。笔者认为，此种观点是将权利外观绝对化了。无论是股东名册的记载还是登记机关的登记，作为一种权利外观，仅具权利推定效力而已，而权利外观与实际权利状况不一致的情形并不鲜见。实际上，在我们讨论的无权处分的情形，处分行为人均具备权利人外观。例如借用人对于借用物的占有、房产名义权利人的登记，等等。无权处分制度就是要解决这类具备权利外观而无实质权利的行为人之处分所带来的问题，因此，笔者认为，名义股东处分股权的行为当然是一种无权处分。

关于无权处分的效力问题，立法的态度曾经有重大的变迁。在《合同法》颁布施行之前，一般认为无权处分他人财产的行为均属无效。《合同法》出台对于无权处分行为的态度有了适度的宽容，其规定权利人对于无权处分的合同予以追认的，可以认定合同有效。[8]然而，《合同法》的这一规定也引起了一些争议，即在权利人对于无权处分合同未予追认时，如何认定无权处分合同的效力？《物权法》的颁布从物权取得的角度确立了善意取得的法律制度，根据其规定，在无权处分的情形，只要受让人受让财产符合《物权法》第106条规定的几项条件，受让人可以取得相关财产的所有权。《物权法》的上述规定无疑对于我国民法制度的完善与进步具备十分重大的意义，但对于有关合同效力问题仍语焉不详。笔者倾向于认为，在无权处分的情形，应当区分合同效力与物权变动的效力。关于合同效力，应当严格依照《合同法》第52条的规定予以确定，如无其它无效因素，不应仅因其属于无权处分而认定为无效；而无权处分时的物权变动效力，则可根据《物权法》第106条的规定予以认定。股权作为一种财产性权利，其物权属性与其他财产相比并无差别，因此，股权的无权处分问题应可参照以上善意取得之原则处理。

适用善意取得原则的首要前提是受让人为善意，从另一个角度说，亦即受让人合理信赖其交易对手有权处分交易标的。在案例三，公司总经理某乙明知某甲作为原工会主席，仅仅是一个名义持股人（名义股东），其并无权处分实质权利人公司职工的股权，但仍受让某甲名下的股权，主观为非善意，更无从说起“合理信赖”某甲有权转让股权，因此，公司职工关于股权转让行为（股权权属的变动）无效的诉讼主张应予支持。

（对照《公司法司法解释（三）》第26条，该条第1款规定，名义股东处分其名下股权，实际出资人请求认定处分行为无效的，应当参照《物权法》第106条的规定处理。《物权法》第106条规定的保护第三人取得权利的第一个条件就是，其受让权利时，主观心态为善意。据此，第三人如果明知处分人为无权处分，则不能以外观主义原则对抗实际权利人关于处分行为无效的主张。）

四、外观主义原则不适用于被冒名的名义权利人