首次业主大会会议费用凭啥由开发商埋单/梁仁壮

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 17:37:11   浏览:8352   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
首次业主大会会议费用凭啥由开发商埋单

梁仁壮


2008年11月24日北京市建委、 市社会办、 市民政局、市规划委四部门联合制定了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》(下称《规则》),2008年12月12日该《规则》取得市政府同意并转发(京政办发[2008]54号)。


该规则从业主大会会议的筹备、召开、业主委员会的设立运作等诸多方面做了详细规定,补充了《物业管理条例》中相应规定不完善、缺乏可操作性等不足方面,对指导和规范北京市范围内住宅物业管理、业主大会、业主委员会设立及运行起到重要作用。


但是,《规则》中的一些规定有违背法律层面规范性文件的嫌疑。比如:《规则》第12条第2款规定:筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。


本博主以为,该规定缺乏常理逻辑及相应法律依据。


从常理而言,购房人从开发商处购买物业,双方之间属于房屋买卖合同关系,开发商将符合法律要求的房屋交付业主后,其房屋买卖合同项下的各项义务就已经履行完毕。购房人成为业主后,对于如何在自己物业所属物业区域内有效行使自己在物业管理方面的业主权问题(建筑物区分所有权问题),属于小区内各业主之间以及与相应政府管理部门之间的法律关系,此时和房屋出售方开发商已经没有必然的法律关系,由开发商对已经属于房屋买卖合同之外业主在物业管理方面行使权利需要承担的费用埋单,确实有违公平和常理逻辑。当然,在小区房屋未完全售出之前,对于未出售的房屋而言,开发商就是业主,因此,此时对于整个物业区域而言,开发商既是房屋出售方,同时也是业主之一,而且可能还是占有专用建筑面积最大的业主。但是,这也不应当成为开发商独家承担筹备召开首次业主大会会议所需费用的理由,因为业主大会的筹备、召开是要服务于整个物业区域的,受益人是物业区域内的全体业主,对全体业主均受益的行为,其发生成本由一个业主(开发商)来独自承担,显属不当。有人会说,开发商嘛,有钱,这点费用算几个子。但我们这里要讨论的问题不是能不能付得起的问题,而是该不该付的问题;就如同刑法上强调的不是杀与不杀的问题,而是该杀还是不该杀的问题。


从法律层面规范而言,无论是人大制定的《物权法》中的“业主的建筑物区分所有权”一章中,还是国务院颁布的行政法规《物业管理条例》中,均未对筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定。北京市政府作为直辖市政府,根据《立法法》的相关规定,即“省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府,可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规,制定规章。地方政府规章可以就下列事项作出规定: (一)为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项;  (二)属于本行政区域的具体行政管理事项”可以依法制定相应规章。但对于筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定,既不属于“执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”,因为相应的法律、行政法规、地方性法规中还没有相应规定,也没有授权地方政府就此事项制定规章;同时,也不属于“本行政区域的具体行政管理事项”,因为物业管理及业主大会召开方面的规定在全国住宅区中都有发生,不专属与北京市区域内的具体行政管理事项。因此,北京市政府的该项规定并没有法律层面的依据。


当然,我们可以理解。在现实生活中,法律归法律,问题归问题,没有法律规定的问题行政机关也还是需要妥善解决,做出一定的权宜之计。鉴于开发商对于一般业主而言算是富人,且有时又是物业区域内的最大业主,因此让开发商来承担筹备和召开首次业主大会所需费用,于情而言也不为过。而且,对于市建委、市规委这样的行政部门,对于房地产开发公司而言,一般对它们都是比较敬重的,毕竟项目的规划审批、商品房预售销售等诸多房地产项目正常运转都离不开这些部门的行政许可。因此,市建委、市规委的文件,开发尚在执行起来应该是不会有问题的,可以解决实际问题。但毕竟“依法治国”是国家的政治主张,以后在条件成熟时这个问题还应当以法律的方式合法解决。

梁仁壮律师博客:http://blog.sina.com.cn/liangrenzhuang


下载地址: 点击此处下载

关于印发《城市综合交通体系规划编制办法》的通知

住房和城乡建设部


关于印发《城市综合交通体系规划编制办法》的通知

建城[2010]13号


各省、自治区住房和城乡建设厅,北京市交通委员会、规划委员会,天津、上海市城乡建设和交通委员会,重庆市城乡建设委员会、市政管理委员会、规划局:

  为了规范城市综合交通体系规划编制工作,根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规,我部组织制定了《城市综合交通体系规划编制办法》。现印发给你们,请遵照执行。



中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一〇年二月二日



城市综合交通体系规划编制办法



  第一条 为了规范城市综合交通体系规划编制工作,根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规,制定本办法。

  第二条 按照国家行政建制设立的市,应当组织编制城市综合交通体系规划并遵守本办法。

  第三条 城市综合交通体系规划是城市总体规划的重要组成部分,是政府实施城市综合交通体系建设,调控交通资源,倡导绿色交通、引导区域交通、城市对外交通、市区交通协调发展,统筹城市交通各子系统关系,支撑城市经济与社会发展的战略性专项规划,是编制城市交通设施单项规划、客货运系统组织规划、近期交通规划、局部地区交通改善规划等专业规划的依据。

  第四条 国务院住房和城乡建设主管部门指导和监督全国城市综合交通体系规划编制工作。

  省、自治区住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内城市综合交通体系规划编制工作的监督管理。

  直辖市、市人民政府建设(城乡规划)主管部门负责本行政辖区内城市综合交通体系规划编制的管理。

  第五条 城市综合交通体系规划应当与城市总体规划同步编制,相互反馈与协调。

  第六条 城市综合交通体系规划应当与区域规划、土地利用总体规划、重大交通基础设施规划等相衔接。

  第七条 编制城市综合交通体系规划,应当遵循国家有关法律、法规和技术规范。

  第八条 编制城市综合交通体系规划,应当以建设集约化城市和节约型社会为目标,遵循资源节约、环境友好、社会公平、城乡协调发展的原则,贯彻优先发展城市公共交通战略,优化交通模式与土地使用的关系,保护自然与文化资源,考虑城市应急交通建设需要,处理好长远发展与近期建设的关系,保障各种交通运输方式协调发展。

  第九条 编制城市综合交通体系规划的规划期限,应当与城市总体规划相一致。

  第十条 编制城市综合交通体系规划的地域范围,应当与城市总体规划确定的规划编制范围相一致。

  第十一条 城市综合交通体系规划应当包括下列主要内容:

  (一)调查分析:以调查为依据,评估城市交通现状,分析交通存在的问题,构建交通战略分析模型。

  (二)发展战略:根据城市发展目标等,确定交通发展与土地使用的关系,预测城市综合交通体系发展趋势与需求,确定综合交通体系发展目标及预期的交通方式结构。提出交通发展战略和政策。确定交通资源分配利用的原则,确定各种交通方式的发展要求和目标。

  (三)交通系统功能组织:确定交通系统功能组织的原则和策略。论证客运交通走廊,确定大运量公共客运系统的组成和总体布局。论证货运交通走廊,确定货运通道布局要求。

  (四)交通场站:提出各类交通场站设施规划建设原则和要求。论证城市交通与对外交通的衔接关系,确定各类综合交通枢纽的总体规划布局、功能等级、用地规模和配套设施;确定城市公共交通场站规划建设指标、布局和用地规模;确定城市物流设施用地、布局和规模。

  (五)道路系统:确定城市各级道路规划指标和建设标准;确定城市主要道路网络布局和主要道路交叉口的基本形式和建设要求,确定自行车与步行交通系统网络布局和设施规划指标,确定自行车与行人过街的基本形式和总体布局要求;提出公共交通专用道设置原则。

  (六)停车系统:论证城市各类停车需求,提出城市不同区位的分区停车政策,确定各类停车设施规划建设基本原则和要求。

  (七)近期建设:制定近期交通发展策略,提出近期重大交通基础设施安排和实施措施。

  (八)保障措施:提出规划的实施策略和措施,评价规划方案的预期效果。

  第十二条 城市综合交通体系规划的成果应当包括规划文本、规划说明书、规划图纸及基础资料汇编。

  (一)规划文本应当以条文方式表述规划结论,内容明确简练,具有指导性和可操作性。

  (二)规划说明书应当与规划文本的条文相对应,并对规划文本条文做出详细论述。交通调查分析、交通模型等技术性分析文件以及主要专题研究成果应当作为规划说明书的附录。

  (三)规划图纸所表达的内容应当清晰、准确,与规划文本内容相符。现状图、规划图和分析图应当分别表示,图例应当一致。

  (四)基础资料汇编应当包括规划编制中涉及的相关基础资料、参考资料及文件。

  第十三条 城市综合交通体系规划编制完成后,应当组织技术审查。规划成果在技术审查前,应当采取多种形式征求社会公众和相关部门意见。

  第十四条 直辖市的城市综合交通体系规划编制完成后,报送国务院住房城乡建设主管部门,由住房城乡建设部城市综合交通体系规划专家委员会进行技术审查。其他城市的城市综合交通体系规划,由省、自治区住房城乡建设主管部门进行技术审查。

  第十五条 经技术审查后的城市综合交通体系规划成果,应纳入城市总体规划进行审批。

  第十六条 本办法自发布之日起施行。


劳动部关于国家监察与行业安全管理问题的复函

劳动部


劳动部关于国家监察与行业安全管理问题的复函

劳动部

19880903

劳安字(1988)9号


安徽省劳动局:

你局劳护字(88)第824号《关于国家监察与行业安全管理的请示报告》收悉,现答复如下:

一、在国务院批准劳动部体制改革的“三定”方案中已明确规定:“新组建的劳动部是国务院领导下的综合管理全国劳动工作的职能部门。”“综合管理职业安全卫生、矿山安全、锅炉和压力容器安全监察工作,实行国家监察。”国务院在国发〔1983〕85号文件中也曾明确“劳动部门要尽快建立健全劳动安全监察制度,加强安全监察机构,充实安全监察干部,监督检查生产部门和企业对各项安全法规的执行情况,认真履行职责,充分发挥应有的监察作用。”

二、我国的劳动保护工作,建国以来一直是归口在劳动部门综合管理。在体制改革中,经过总结我国劳动保护工作的历史和国外发达国家实行职业安全卫生监察的经验,国务院决定转变劳动部门的劳动保护工作职能,在我国实施职业安全卫生监察制度,用强制手段惩戒违反劳动保护法规的行为和责任者,这是非常必要的。

三、行业主管部门在组织领导生产的同时,加强安全生产的领导和管理十分必要。但是,行业主管部门没有被授权实行国家监察。行业主管部门应根据国务院〔1983〕85号文件及此后的多次文件规定,加强本行业的安全管理和安全检查工作。

四、对职业安全卫生工作实施国家监察,只能由劳动部门一家负责,一定要避免政出多门,造成矛盾,贻误工作。请你们做好与各部门的协调工作,从全局出发理顺关系,以便于职业安全卫生监察工作的正常开展,保证安全生产的顺利进行。

你局在《关于国家监察与行业安全管理的请示报告》中阐述的五点看法,是符合国务院规定精神的,我们同意,特此函复。